1. Quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng hợp đồng đặc thù nên các quy định đối với hình thức, điều kiện có hiệu lực của loại hợp đồng này cũng chặt chẽ hơn nhiều so với các loại hợp đồng khác. Cụ thể, theo quy định tại Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024:
"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;"
 (16).jpg)
Ảnh minh hoạ, nguồn: Internet.
Về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:
“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”.
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ ngày công chứng.
Trường hợp mua đất bằng giấy viết tay, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo theo luật định.
Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 đã để lại một cơ hội cho những trường hợp mua nhà bằng giấy viết tay vẫn được công nhận hiệu lực, cụ thể như sau:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Theo quy định này, giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy viết tay mặc dù vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực nhưng nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch như: Đã bàn giao nhà đất, đã giao nhận ít nhất ⅔ tiền mua nhà theo hợp đồng,... thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án vẫn sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Khi đó, các bên cũng không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 132 BLDS 2015 về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì:
“1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;
c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;
đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.
2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.”
Như vậy, khi đã hết thời hiệu yêu cầu Toà tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu (2 năm) thì giao dịch dân sự dù vi phạm về hình thức nhưng vẫn có hiệu lực, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không công chứng, chứng thực vẫn được công nhận hiệu lực.
2. Án lệ về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức và một số vụ án trên thực tế
* ÁN LỆ SỐ 55/2022/AL về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức
* Bản án về yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 20/2022/DS-PT
* Bản án về yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 129/2022/DS-PT
===================================================================================
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
