Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về hình thức và không đủ điều kiện tách thửa

Xin luật sư tư vấn cho trường hợp của tôi: Năm 2014, tôi có mua một mảnh đất của bà H, diện tích 52,5m2. Mảnh đất này nằm trên mảnh đất chung của bà H, tổng 78m2. Chúng tôi chỉ ký hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay không công chứng nhưng đã trả đủ tiền, sau đó tôi cũng đã xây nhà cấp 4 trên mảnh đất này, nhà 5340m2, còn lại là sân vườn. 

Đến nay tôi muốn làm sổ đỏ nhưng đến giai đoạn tách thửa thì lại không được tách do phần đất còn lại của bà H không đủ diện tích tách thửa. Nhiều lần hoà giải tại Phường không thành nên bà H khởi kiện ra Tòa đòi huỷ hợp đồng, đòi tôi trả đất còn bà ấy trả cho tôi số tiền mua đất 2 tỷ và giá trị căn nhà 500 triệu nhưng tôi không đồng ý. Tòa đã thụ lý nhưng chưa thông báo thời gian xử. Tôi muốn hỏi trong trường hợp này thì hợp đồng mua bán của tôi và bà H có được công nhận không? Tôi xin cảm ơn

Hình ảnh chỉ mang tính minh hoạ.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Hợp đồng mua bán đất của bạn và bà H không đáp ứng đủ các quy định của pháp luật để hợp đồng có hiệu lực, vì những lý lẽ sau đây:
(1) Về hình thức của hợp đồng:

Vì việc chuyển nhượng đất đai của bạn được thực hiện năm 2014 nên sẽ được áp dụng theo quy định của Luật đất đai 2013. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…”

Theo quy định này, hợp đồng mua bán đất giữa bạn và bà H không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng vì không có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, đây chưa phải yếu tố duy nhất khiến hợp đồng không được công nhận hiệu lực.

(2) Về đối tượng của hợp đồng: 

Hợp đồng mua bán đất giữa bà H và bạn về mảnh đất 52,5m2 nằm trên phần đất của bà H có tổng diện tích chung là 78m2, vì vậy khi tách thửa, diện tích còn lại của bà H không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND tỉnh/ thành phố.

Nếu công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa bà H và bạn thì sẽ vi phạm các quy định về việc tách thửa, điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được quy định tại khoản 1 Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao tại Công văn 163/TANDTC-PC 2024 về  trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực do vi phạm điều kiện tách thửa nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hoặc đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng và đã xây dựng nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng mà không bị chính quyền địa phương xử lý như sau:

“Đối với trường hợp áp dụng Luật Đất đai năm 2013, Điều 29 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, như sau:

“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”

…”.

Như vậy, nếu rơi vào trường hợp tương tự, Tòa án sẽ chỉ công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự khi thửa đất đáp ứng được các điều kiện bao gồm:

- Được hình thành trước ngày văn bản của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực

- Diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì Toà án sẽ không công nhận hiệu lực của hợp đồng.