Hợp đồng mua bán bất động sản đã công chứng có bị huỷ bỏ khi bên mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán?

Tôi mua nhà của chị Nguyễn Thị Linh vào T1/ 2021 với giá 5 tỷ, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng số 1, tuy nhiên do khó khăn nên tôi mới chỉ thanh toán cho chị Linh 2 tỷ và xin nợ lại 3 tỷ, gia đình chị Linh vẫn sẽ sống trên căn nhà trên cho đến khi tôi trả hết tiền cho chị Linh, chị Linh đồng ý. Sau đó T10/2021 tôi được cấp GCNQSDĐ mang tên tôi. Đầu năm 2022, công việc làm ăn không thuận lợi, tôi đã thế chấp căn nhà trên cho ngân hàng để vay vốn làm ăn và chị Linh cũng biết việc này. Gần đây, tôi nghe được có người ngỏ ý mua nhà chị Linh với giá cao hơn, do vậy chị Linh yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán căn nhà trên nhưng tôi không đồng ý. Chị Linh muốn khởi kiện để huỷ hợp đồng mua bán của chúng tôi, vậy có khả năng hợp đồng đó bị huỷ không?

Ảnh minh hoạ, nguồn: Internet.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi về Công ty Luật TNHH Sao Việt, đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Trong trường hợp của bạn, hợp đồng thế chấp với ngân hàng vẫn có hiệu lực và chị Linh không có căn cứ để yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và đất vì 2 lẽ sau:

Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và đất:

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực

..."

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng. Trong trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng đúng theo quy định tại Văn phòng công chứng số 1. Tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên chuyển nhượng (chị Linh), nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng này đã đáp ứng đầy đủ nội dung và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Thứ hai, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà và đất

Căn cứ theo quy định tại Khoản 7 Điều 95 Luật đất đai 2013 và Điều 450 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính."

"Điều 450. Mua bán quyền tài sản

1. Trường hợp mua bán quyền tài sản thì bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, bên mua phải trả tiền cho bên bán.

2. Trường hợp quyền tài sản là quyền đòi nợ và bên bán cam kết bảo đảm khả năng thanh toán của người mắc nợ thì bên bán phải liên đới chịu trách nhiệm thanh toán, nếu khi đến hạn mà người mắc nợ không trả.

3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản là thời điểm bên mua nhận được giấy tờ về quyền sở hữu đối với quyền tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy định."

Trường hợp này, bạn đã được cấp GCN quyền sở hữu nhà và đất nên nhà đất trên thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của bạn kể từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận. Do vậy, yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng của chị Linh là không có cơ sở chấp nhận. Bạn có quyền thế chấp quyền sở hữu nhà và đất cho ngân hàng để đảm bảo nghĩa vụ trả hợp theo hợp đồng tín dụng/hợp đồng thế chấp có đăng ký theo quy định. Tuy bạn chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán và các bên chưa thực hiện việc giao nhận nhà, nhưng bạn đã hoàn tất các thủ tục để được cấp GCN quyền sở hữu nhà và đất, bà Linh biết việc bạn thế chấp nhà cho Ngân hàng khi các bên chưa thực hiện xong nghĩa vụ theo hợp đồng, cũng chưa làm thủ tục bàn giao nhận nhà nhưng cũng không phản đối.

Mặc dù, chị Linh không thể yêu cầu huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bạn vẫn phải thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán cho chị Linh, nếu cố tình không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì chị Linh hoàn toàn có thể khởi kiện bạn vì vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ: