Xin chào công ty luật Sao Việt. Tôi tên Hòa năm nay 48 tuổi. Tôi đang chuyển nhượng nhà đất của mình cho một người quen. Nhưng khi chúng tôi đến văn phòng đăng ký đất đai để sang tên sổ đỏ thì bị từ chối với lý do đất đang có tranh chấp. Tôi được biết một người hàng xóm đã làm đơn khiếu nại gửi ủy ban xã đề nghị ngừng giao dịch đối với mảnh đất của tôi. Vậy việc cơ quan chức năng ngừng giao dịch trong việc chuyển nhượng của tôi có đúng pháp luật không? Tại sao có thể làm lỡ việc của người dân chỉ vì một người đơn phương báo đất có tranh chấp như vậy?
Ảnh minh hoạ, nguồn: Internet.
Trả lời:
Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Sao Việt. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Những trường hợp nào, cơ quan chức năng được từ chối, tạm ngưng cấp sổ đỏ?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc tạm ngưng giải quyết thủ tục đăng ký, chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng, thay đổi hiện trạng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được thực hiện trong một số trường hợp cụ thể như:
Trường hợp 1: Khi Tòa án ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với mảnh đất được cho là có tranh chấp, đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của đương sự được Tòa án xem xét và chấp thuận (Căn cứ Điều 114, Điều 132 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
Trường hợp 2: Chấp hành viên ra Quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản của người phải thi hành án. Chấp hành viên gửi yêu cầu tới Cơ quan đăng ký đất đai thực hiện quyết định này nhằm ngăn chặn đương sự có các hành vi chuyển quyền sở hữu, sử dụng nhằm tẩu tán, hủy hoại, thay đổi hiện trạng tài sản. (Căn cứ Điều 69 Luật thi hành án dân sự 2008, sửa đổi bởi Khoản 28 Điều 1 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014).
Trường hợp 3: Trong giai đoạn điều tra hình sự, cơ quan điều tra ra Yêu cầu niêm phong và bảo quản vật chứng là đất đai để phục vụ điều tra. (Căn cứ Điều 6, Điều 8 Nghị định số 127/2017/NĐ-CP).
Trường hợp 4: Các cá nhân, tổ chức kinh tế có thể yêu cầu tạm ngừng đăng ký sang tên nếu chứng minh đó là đất có tranh chấp thông qua Đơn để nghị tạm ngưng và một trong các văn bản chứng minh tài sản hiện đang có tranh chấp như:
- Văn bản thụ lý việc giải quyết tranh chấp đất đai
- Văn bản thụ lý việc giải quyết tranh chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Văn bản thụ lý việc giải quyết tranh chấp hợp đồng, giao dịch có đối tượng tranh chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền
- Văn bản thể hiện kết quả giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền, nhưng các bên vẫn không đồng ý với kết quả giải quyết tranh chấp đó và tiếp tục khiếu nại hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật.
Cũng theo quy định tại Điều 7 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT thì khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quyền từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký.
Như vậy, căn cứ những phân tích trên, nếu chỉ có đơn của hàng xóm gửi tới Ủy ban và nói rằng mảnh đất của đang có tranh chấp thì cơ quan chức năng không đủ căn cứ để ngăn chặn hay tạm ngưng thủ tục sang tên. Trong trường hợp này người gửi đơn khiếu nại phải nộp kèm theo giấy tờ chứng minh đất đó đang có tranh chấp (như trên) thì Cơ quan có thẩm quyền bắt đầu xem xét tạm dừng sang tên.
Xử lý việc làm thủ tục xin cấp sổ đỏ bị hàng xóm khiếu nại
Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản như sau:
“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật. 2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Như vậy, bạn có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai buộc người hàng xóm chấm dứt hành vi cản trở việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,... các quyền chung của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong trường hợp này, chúng tôi cho rằng bạn có thể khiếu nại đến cơ quan hành chính cùng cấp và cấp trên hoặc khởi kiện cơ quan hành chính đó ra tòa vì đã từ chối thực hiện thủ tục hành chính trái pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
===============================================================================================
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
