Làm gì khi mua nhà chưa kịp sang tên đã bị kê biên để thi hành án?

Năm 2018 tôi có mua một căn nhà và đất 90m2 ở Thạch Thất (Hà Nội) đứng tên bà Đoàn Thị Diệp. Tôi đã ký hợp đồng chuyển nhượng và đã công chứng tại VPCC. Vì một vài lý do mà tôi chưa làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, tuy nhiên gia đình tôi sau đó đã chuyển đến và sinh sống ở căn nhà này từ đó đến nay. Đến nay, tôi đột nhiên nhận được thông tin căn nhà của tôi bị Chi cục THADS kê biên để thi hành án, hỏi ra mới biết bà Diệp vay nợ người khác hơn 600 triệu và bị thua kiện. Bây giờ họ kê biên luôn cả mảnh đất và căn nhà bà Diệp đã bán cho tôi, vậy tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? 

TRẢ LỜI:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

* Đối với hợp đồng mua bán nhà đất giữa bạn và bà Diệp:

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà  được quy định tại Luật đất đai 2013 và Luật nhà ở 2014.

Cụ thể:

- Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

- Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà theo  khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (nếu lập chung) đều phải công chứng hoặc chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định nêu trên và theo Điều 5 Luật Công chứng 2014.

Đối với trường hợp của bạn, do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của bạn với bà Diệp đã được công chứng nên hợp đồng này đã có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng.

Tuy nhiên, để đảm bảo đầy đủ quyền lợi của người sử dụng đất thì bạn cần phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và việc chuyển đổi các quyền của người sử dụng đất quyền sẽ chính thức được ghi nhận từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

* Về việc căn nhà của bạn bị kê biên để thi hành án

Do bạn chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai nên trên danh nghĩa pháp luật thì căn nhà và mảnh đất bạn mua vẫn thuộc sở hữu của bà Diệp. Vì lẽ đó, chấp hành viên do sơ suất trong việc xác minh, hoặc do nghi ngờ đây là hành vi tẩu tán tài sản (trong trường hợp bạn nhận sang nhượng sau khi có bản án, quyết định của Tòa) đã kê biên cả nhà đất mà bà Diệp đã bán cho bạn từ năm 2018.

Trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi của mình bạn có thể gửi khiếu nại quyết định kê biên cuả Chấp hành viên và khởi kiện ra Tòa án. Trong trường hợp hai bên chuyển nhượng trước thời điểm bà Diệp bị khởi kiện đòi nợ (hoặc trước thời điểm bản án có hiệu lực pháp luật) thì tỷ lệ thắng kiện của gia đình bạn rất cao. 

Lưu ý: Phải thực hiện thủ tục khởi kiện trong thời gian 30 ngày kể từ ngày nhận được Thông báo của Chấp hành viên về việc kê biên tài sản