Xin chào luật sư, tôi có một thắc mắc về vấn đề mua bán bất động sản mong được luật sư tư vấn giúp. Vợ chồng tôi có tích cóp được một số tiền, dự định mua đất nền dự án để đầu tư hoặc cho con cháu sau này. Tuy nhiên khi trao đổi với con cái thì các con có góp ý là dạng đầu tư vào đất nền này khá nhiều rủi ro. Bản thân tôi thì vẫn muốn mua đất nền hơn nhà có sẵn vì lợi nhuận sẽ cao hơn mà nếu có xây dựng thì cũng được theo ý mình. Vậy nên tôi muốn xin luật sư tư vấn về các vấn đề pháp lý cần lưu ý khi mua đất nền dự án của chủ đầu tư, tôi cần để ý những điều gì để tránh rủi ro khi mua đất nền dự án? Xin cảm ơn luật sư rất nhiều.
.jpg)
Ảnh minh hoạ, nguồn: Internet.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Đất nền dự án thường được hiểu là những mảnh đất nằm trong khu vực quy hoạch của một địa phương đã được bàn giao cho một chủ đầu tư nào đó nhưng hầu như vẫn còn nguyên sơ. Đối với đất nền dự án sẽ đi kèm các tiện ích xung quanh như đường xá, cầu cống, công viên,... có hệ thống giao thông tiện lợi và hạ tầng đã được đồng bộ. Chính vì quy hoạch rõ ràng và hạ tầng đã được đảm bảo nên đất nền dự án là một trong những loại hình bất động sản có sức hút hàng đầu hiện nay.
Tuy nhiên bên cạnh những ưu điểm thì loại hình bất động sản này cũng tồn tại rất nhiều rủi ro nếu vấn đề pháp lý của dự án còn mập mờ hoặc chủ đầu tư không uy tín. Vì vậy nếu đang cân nhắc đầu tư vào đất nền dự án thì người dân nên lưu ý một số vấn đề sau đây:
1. Dự án cần đảm bảo đáp ứng đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
Đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản sẽ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở nếu đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
a) Yêu cầu chung (Quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023):
- Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.
- Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan.
- Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.
- Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp ứng quy định nêu trên thì còn phải đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở.
b) Yêu cầu về cơ sở hạ tầng. (Khoản 2 Điều 29 Luật kinh doanh bất động sản 2023):
- Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư;
- Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
c) Yêu cầu về quyền sử dụng đất:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
- Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
- Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
- Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Về cơ bản, để kiểm tra một dự án có đầy đủ pháp lý không, người mua cần chủ động yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên môi giới cung cấp bản chính các giấy tờ như sau: Giấy chứng nhận đầu tư dự án này của chủ đầu tư; Quyết định giao đất; Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư; thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt; Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Biên lai thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai để chứng minh việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án; Văn bản cấp phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô,...
Việc kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án bất động sản sẽ giúp người mua tránh được những dự án ma hoặc những dự án không hiệu quả, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
2. Lưu ý đối với bên chuyển nhượng đất nền dự án (chủ đầu tư)
- Bên chuyển nhượng là chủ đầu tư dự án bất động sản, nên mua trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc một bên được chủ đầu tư uỷ quyền hợp pháp.
+ Khi mua từ chủ đầu tư, bạn sẽ tiếp cận được với giá gốc, mặc dù sẽ mất thời gian chờ đợi hơn khi mua qua chung gian, tuy nhiên sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm được một khoản chi phí khá lớn.
+ Việc mua từ chủ đầu tư sẽ đảm bảo an toàn, và nếu phát sinh tranh chấp sau này thì việc xử lý đỡ rắc rối khi không có các bên liên quan (bên thứ ba hoặc chủ cũ mua đi bán lại).
- Kiểm tra tính pháp lý của chủ đầu tư:
Một số lưu ý về quy định mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng:
+ Phải là doanh nghiệp không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
+ Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
- Kiểm tra uy tín của chủ đầu tư:
Người mua nên tham khảo những dự án trước đó của chủ đầu tư để đánh giá sự uy tín. Nếu chủ đầu tư có uy tín tốt thì nên đầu tư đất của dự án. Còn nếu chủ đầu tư có danh tiếng không tốt trên thị trường, người mua cũng nên cân nhắc để tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra.
Ngoài ra, nên mua đất đã có sổ đỏ riêng và có thoả thuận yêu cầu chủ đầu tư thực hiện thủ tục sang tên ngay khi hoàn tất hợp đồng mua bán. Việc này sẽ tránh được nhiều tranh chấp pháp lý sau này và cũng thuận tiện hơn cho bạn nếu muốn chuyển nhượng đất cho người khác.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
