Mua đất nhưng diện tích bị thiếu so với sổ đỏ phải làm sao?

Tình huống: Năm 2020, gia đình tôi đã nhận chuyển nhượng 01 thửa đất có diện tích 200m² thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng. Ngay sau đó, do nhu cầu về chỗ ở nên gia đình đã xây dựng nhà trên đất. Tuy nhiên, khi đo đạc lại thửa đất thì phát hiện thửa đất thực tế bị hụt 18m² so với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giờ tôi muốn hỏi đối với trường hợp của gia đình tôi thì phải giải quyết như thế nào?

Ảnh minh họa: Internet

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Công ty Luật TNHH Sao Việt, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Vì trong phần câu hỏi bạn không đề cập đến việc giữa hai bên có bàn giao thực địa khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không nên sẽ có các trường hợp xảy ra như sau:

TH1: Chưa đăng kí biến động và bàn giao thực địa nhưng không đủ diện tích theo giấy chứng nhận.

Theo đó, căn cứ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng thì diện tích bạn nhận chuyển nhượng có diện tích 200m². Tuy nhiên, mảnh đất đã thiếu hụt diện tích, diện tích nhỏ hơn so với giấy chứng nhận. Khi đó, bạn có thể yêu cầu chủ sử dụng đất cũ giải quyết việc thanh toán giá trị phần đất thiếu hụt theo hợp đồng các bên đã giao kết.

TH2: Đã bàn giao thực địa theo ranh giới của thửa đất và đã đăng kí biến động

- Trường hợp: Ranh giới thửa đất không thay đổi

Trong trường hợp này, diện tích đất trên thực tế bị thiếu so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ tiến hành thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo diện tích đo đạc thực tế.

Bước 1: Bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm những giấy tờ sau:

+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như trên, bạn sẽ thực hiên thủ tục nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp hồ sơ đã hợp lệ, cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại Bộ phận một cửa sẽ trao phiếu nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hướng dẫn để người thực hiện thủ tục hoàn thiện hồ sơ.

- Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Khi nhận được hồ sơ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị đối với lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;

+ Chuẩn bị hồ sơ chuyển Cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận;

+ Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; đồng thời gửi thông tin cho cơ quan thuế, thông báo nghĩa vụ tài chính cho người thực hiện thủ tục (nếu có).

- Bước 4: Trả kết quả

Bạn sẽ mang theo phiếu hẹn để lấy kết quả tại Bộ phận một cửa của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Thời gian giải quyết là không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ hàng tuần, lễ, tết.

- Trường hợp: Ranh giới thửa đất có sự thay đổi

Trường hợp diện tích đất trên thực tế bị thiếu so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có sự thay đổi về ranh giới của thửa đất thì bạn cần kiểm tra xem có sự lấn, chiếm diện tích đất của các hộ liền kề hay không?

Nếu nhận thấy có sự lấn, chiếm đất của hộ liền kề thì trước tiên bạn cần tiến hành thỏa thuận, đàm phán với những hộ đó về việc lấn, chiếm phần diện tích đất của gia đình mình. Trường hợp không thỏa thuận được thì bạn sẽ tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền về việc yêu cầu các hộ liền kề đó trả lại phần diện tích đất đã lấn chiếm theo quy định của pháp luật.

Mặc dù vậy, trước khi tiến hành khởi kiện thì bạn cần phải tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013: 

"1, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai..."

Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ: