Mua nhà bằng vi bằng, nên hay không?

Tôi có ý định mua 1 căn nhà 5 tầng tại quận Hoàng Mai, qua trao đổi với bên môi giới nhà đất thì khi làm hợp đồng mua bán, tôi và chủ nhà sẽ lập hợp đồng mua bán và thực hiện giao tiền tại văn phòng thừa pháp lại. Khi tôi hỏi về vấn đề công chứng hợp đồng thì bên môi giới nói rằng hợp đồng tại văn phòng thừa phát lại cũng có hiệu lực như văn phòng công chứng mà chi phí còn rẻ hơn. Tôi rất phân vân liệu có đúng là như thế không? Mong LS tư vấn.

Ảnh minh họa, nguồn: Internet.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Sao Việt, chúng tôi xin trả lời bạn như sau:

Trường hợp lập hợp đồng mua bán và giao tiền tại văn phòng thừa phát lại thường là việc lập vi bằng về mua bán nhà đất. Theo khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”

Về giá trị pháp lý, vi bằng không thay thế văn bản công chứng, chứng thực. Vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Hơn nữa, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Quy định này nhấn mạnh rằng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Đồng thời, theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực. Bên cạnh đó, Khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, trong đó có quy định:

“Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.”

Như vậy, có thể khẳng định rằng giao dịch “mua bán” nhà ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng để “mua bán” nhà ở. Việc mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng không được pháp luật thừa nhận, người mua nhà đất thông qua hình thức này gặp nhiều rủi ro và nguy cơ bị thiệt hại rất lớn. 

Thông thường, bên bán thường đề xuất việc lập vi bằng khi không có đủ điều kiện để thực hiện thủ tục công chứng, ví dụ: nhà đất không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, thậm chí có trường hợp chủ nhà chuyển nhượng cho nhiều người và yêu cầu lập vi bằng để người mua tin tưởng giao tiền nhằm chiếm đoạt tài sản.

Đối với trường hợp của bạn, nếu căn nhà thực sự “sạch sẽ” về mặt pháp lý thì chủ nhà sẽ nghiêm túc thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán và sang tên tài sản cho bạn theo đúng quy định của pháp luật. Việc đánh tráo khái niệm giữa việc lập vi bằng và công chứng hợp đồng mua bán đã cho thấy dấu hiệu khuất tất trong việc mua bán này. Nếu vẫn muốn tiếp tục giao dịch, chúng tôi khuyên bạn nên kiểm tra thật kỹ các giấy tờ cần thiết trong việc mua bán. Nếu muốn chắc chắn hơn về giao dịch này, ngoài việc phải lập hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, bạn còn nên kiểm tra về thông tin của thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã nơi có đất, đồng thời tham khảo thêm các nguồn tin khác.