Mức cọc tối đa khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Tôi có vấn đề cần được tư vấn như sau: Tôi đang quan tâm đến một dự án chung cư tại Phú Quốc và tôi có thấy thông tin mở bán dự án này thuộc diện bất động sản hình thành trong tương lai. Tôi được biết nếu muốn mua dự án này phải đặt cọc trước 30% sau đó sẽ thanh toán phần còn lại dần theo tiến độ xây dựng? Vậy việc chủ đầu tư yêu cầu tôi đặt cọc như vậy có đúng quy định pháp luật không?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Sao Việt, chúng tôi xin trả lời bạn như sau:

Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 không quy định điều chỉnh, quản lý hành vi giao kết “đặt cọc” trong kinh doanh bất động sản mà hành vi “đặt cọc” chỉ được quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 theo đó, Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên lại không giới hạn giá trị đặt cọc. Căn cứ theo Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được quy định như sau:

- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

- Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

- Bên cạnh đó, Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Căn cứ theo quy định trên được hiểu việc Chủ đầu tư yêu cầu bạn đặt cọc trước 30% sau đó sẽ thanh toán phần còn lại dần theo tiến độ xây dựng thực chất là bạn đang thực hiện việc thanh toán trước 30% giá trị hợp đồng mua bán bất động sản.

Đối với dự án mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thì việc thanh toán lần đầu không được quá 30% giá trị hợp đồng. Như vậy trường hợp bạn muốn mua chung cư hình thành trong tương lai với yêu cầu của nhà đầu tư là đặt cọc 30% giá trị hợp đồng và sau phần còn lại sẽ thanh toán dần theo tiến độ xây dựng là phù hợp với quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Tom lại, việc đặt cọc giữa các bên trong hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai là do các bên sẽ tự thỏa thuận. Pháp luật không cấm sự tự thỏa thuận của các bên tuy nhiên sự thỏa thuận đó cần lưu ý không được vượt mức quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu còn vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ: