Người thuê nhà có quyền cho thuê lại không thông qua chủ nhà hay không?

Tôi thuê một căn nhà nguyên căn từ năm 2020, hợp đồng gia hạn đến hết năm 2023, thanh toán 1 năm/lần và tôi đã thanh toán đủ số tiền cho cả năm 2023. Tuy nhiên đầu năm nay do có việc chuyển công tác vào Đà Nẵng nên tôi không còn nhu cầu thuê nhà này, tôi cũng khó ăn nói với chủ nhà để hủy hợp đồng nên muốn nhượng lại cho người khác thuê và tôi định trực tiếp ký hợp đồng cho thuê lại chứ không muốn thông qua chủ nhà (để hưởng tiền chênh lệch). Tôi muốn hỏi tôi có đương nhiên được quyền cho người khác thuê lại khi đã thanh toán đủ tiền nhà theo hợp đồng với chủ nhà hay không? Hợp đồng thuê tôi ký với chủ nhà không có quy định nào về vấn đề này.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. 

Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở được quy định tại Điều 474 của Bộ luật dân sự như sau:

“1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý”.

Về việc trả tiền thuê nhà 1 lần, theo khoản 1 Điều 129 Luật Nhà ở năm 2014 quy định “bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó”. Vì vậy nếu bạn đã trả tiền thuê nhà 1 lần cho thời gian thuê 1 năm theo đúng thỏa thuận thì việc này thực hiện theo đúng quy định của chứ không phát sinh thêm quyền lợi gì khác cho bạn.

Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà người thuê không còn sử dụng và muốn cho người khác thuê lại tài sản mình đã thuê, người thuê có quyền cho bên khác thuê lại, tuy nhiên phải được bên cho thuê đồng ý. Đây là quy định được nêu rõ trong Điều 475 Bộ luật Dân sự. Vì vậy, bạn muốn cho thuê lại căn nhà này thì buộc phải được bên chủ nhà chấp thuận, nếu chủ nhà không đồng ý thì có thể dẫn đến hợp đồng cho thuê nhà bị chấm dứt hiệu lực và bạn có thể phải đền hợp đồng khi vi phạm các điều khoản trong hợp đồng đã quy định. Trường hợp hợp đồng thuê nhà không quy định về vấn đề này thì pháp luật cũng đã có quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 về việc bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

“a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

…”

Khi đó, bạn sẽ phải bồi thường vi phạm hợp đồng nhưng cũng sẽ được yêu cầu thanh toán số tiền đã trả để thuê căn nhà trong thời hạn chưa sử dụng.