Thưa luật sư: Tháng 6/2017 tôi có mua một căn hộ chung cư và đã thanh toán 30% tiền nhà. Sau đó tôi có vay thêm tiền ngân hàng và thế chấp chính căn hộ đó để trả hết tiền và đã nhận bàn giao nhà nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì tôi có thể chuyển nhượng căn hộ đó cho người khác được không?
Cảm ơn!
Trả lời
Căn cứ theo Bộ luật dân sự 2015 quy định tại khoản 8 Điều 320 và khoản 4, 5 Điều 321 quy định bên thế chấp có thể bán tài sản thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.
Tương tự, Điều 20 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định quyền của bên nhận thế chấp trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp cũng quy định việc bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh cũng cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp, trừ trường hợp sau việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế chấp và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình.
Do đó, nếu bạn muốn bán căn hộ đó trước tiên phải có sự đồng ý của ngân hàng nếu giao dịch đã được đăng ký bảo đảm.
Còn việc căn hộ của bạn chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì bạn vẫn có thể chuyển nhượng nếu căn hộ này là dạng Nhà ở thương mại nếu được ngân hàng đồng ý.
Hình thức để có thể chuyển nhượng là dưới hình thức Chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định tại khoản 2 Điều 123 Luật nhà ở 2014: “Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”.
Theo đó, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, cụ thể khoản 1 quy định như sau:“1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Do đó, Trong trường hợp căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì bạn cần chuẩn bị biên bản bàn giao căn hộ và có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì bên mua căn hộ có thể chuyển nhượng nhà chung cư đó.
Trong trường hợp không có sự đồng ý của ngân hàng mà bạn vẫn chuyển nhượng được căn hộ đó mà bên nhận thế chấp là ngân hàng có quyền thu hồi tài sản thế chấp, trường hợp ngân hàng không thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp thì các khoản tiền thu được, quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán, trao đổi.
