Trước tình trạng giá nhà đất tăng cao, nhiều người có xu hướng cùng nhau góp tiền mua chung mảnh đất. Những tưởng được “lợi đơn lợi kép” khi vừa có quyền sử dụng đất trong khi chỉ phải bỏ ra một nửa số tiền nhưng nhiều người đã “tá hỏa” khi rắc rối lại phát sinh từ chính việc mua chung đất đó. Thường gặp nhất là tình trạng một người muốn bán đất nhưng những người còn lại không đồng ý. Vậy nếu rơi vào trường hợp này, người dân có thể xử lý thế nào?
Ảnh minh họa: Internet
Trả lời:
Về nguyên tắc định đoạt tài sản chung: theo quy định tại Điều 218 Bộ luật dân sự 2015: “Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.”
Mặt khác, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc mua bán đất trong trường hợp có chung chủ sở hữu/quyền sử dụng được quy định như sau:
“ Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Do đó khi chuyển nhượng (mua bán) đất thuộc sở hữu chung sẽ có 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Quyền sử dụng đất phân chia được – trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giữa các bên có văn bản thỏa thuận phân chia rõ diện tích và phần quyền sử dụng của mỗi người
Với trường hợp này dù những người sở hữu chung không đồng ý bán nhưng cá nhân vẫn thực hiện được các giao dịch liên quan đến phần đất của mình. Khi đó cá nhân phải thực hiện thủ tục tách thửa.
Lưu ý: Để thực hiện thủ tục tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu, các điều kiện khác do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định)
Đồng thời khi mua bán đất thuộc sở hữu chung thì chủ sở hữu chung khác sẽ được ưu tiên mua đầu tiên, cụ thể: “Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.” …..Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại. - Điều 218 Bộ luật dân sự 2015.
Do đó, để hạn chế những tranh chấp phát sinh, người bán nên thực hiện như sau:
Bước 1: Thông báo bằng văn bản về việc bán, điều kiện bán cho các chủ sở hữu chung khác (các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung)
Bước 2: Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Trường hợp 2: Quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần
Đối với trường hợp quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì việc chuyển nhượng bắt buộc phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu khác. Khi đó nếu các bên không thể thỏa thuận được thì có thể thực hiện thủ tục khởi kiện tại Toà án để xác định phần quyền sử dụng đất.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
