Nhà ở đang xây dựng có được phép mua bán không?

Tôi được bố mẹ cho thừa kế một thửa đất, hiện nay đang xây dựng 2 căn nhà. Do đang cần tiền gấp để xoay sở làm ăn nên tôi muốn bán một căn đang xây dựng dở để lấy tiền trả nợ. Chúng tôi đang định sẽ nhận đặt cọc trước, chờ khi hoàn thiện xong phần mái sẽ ký hợp đồng và nhận nốt tiền. Tôi muốn công chứng hợp đồng đặt cọc nhưng không biết việc bán nhà khi chưa xây xong và chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì có hợp pháp không và có thể công chứng được không? Xin luật sư tư vấn giúp. Tôi cảm ơn. 

Ảnh minh họa, nguồn: Internet.

Trả lời

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Điều kiện “Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật” là một trong những điều kiện tiên quyết để nhà ở được phép giao dịch mua bán theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp ngoại lệ không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận mà nhà ở vẫn được giao dịch, theo quy định tại Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

“a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;...”

Đồng thời, theo khoản 19 Điều 3 của Luật nhà ở thì “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Vì vậy, đối với trường hợp của bạn, việc mua bán căn nhà đang trong quá trình xây dựng là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bạn không cần phải có Giấy chứng nhận và việc mua bán này vẫn được pháp luật công nhận.

Về vấn đề công chứng hợp đồng đặt cọc, theo phân tích nêu trên thì nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng được phép giao dịch, do đó việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn có thể thực hiện.  Tuy nhiên bạn cũng cần lưu ý về quy định của hợp đồng đặt cọc như sau

- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; 

- Trường hợp nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác