Những điều cần lưu ý đối với người mua đất theo hình thức phân lô bán nền

Tôi đang muốn mua một thửa đất theo hình thức phân lô bán nền, tôi nghe nói mua bán theo hình thức này phải có điều kiện gì đó nhưng tôi không nắm rõ, luật sư cho tôi biết cụ thể hơn về điều kiện này với ạ. Tôi cảm ơn!

Hình ảnh chỉ mang tính minh hoạ. Nguồn: Internet.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Sao Việt, theo thông tin bạn cung cấp chúng tôi tư vấn như sau:

Thời gian gần đây, báo chí và các phương tiện thông tin truyền thông đưa tin rất nhiều về các trường hợp chủ đầu tư dự án vi phạm pháp luật về việc phân lô bán đất nền cho người dân khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện theo luật định. Thậm chí, có những dự án sau khi chủ đầu tư thu tiền của khách hàng, các cơ quan Nhà nước mới tiến hành kiểm tra, đình chỉ thực hiện dự án khiến cho người mua đất lâm vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi tiền đã trao đi không được chủ đầu tư trả lại, còn đất không được bàn giao do không đủ điều kiện pháp lý.

Để tránh cho khách hàng gặp phải những rủi ro tương tự như vậy, Luật Sao Việt sẽ tư vấn cho bạn các điều kiện mà Chủ đầu tư dự án cần phải đáp ứng theo luật định để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở dưới hình thức phân lô, bán nền.

Theo quy định tại Điều 194 Luật đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai thì điều kiện để Chủ đầu tư có thể chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê phải đáp ứng các tiêu chí cơ bản như sau:

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

- Dự án hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công tình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

- Phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án (nếu có);

- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền (các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị).

Ngoài các điều kiện nêu trên đối với Chủ đầu tư, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở cũng phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Như vậy, nhằm tránh được những rủi ro không đáng có khi thực hiện mua bán đất phân lô bán nền, bạn cần để ý đến những vấn đề pháp lý nêu trên thông qua việc xác nhận, tìm hiểu kỹ thông tin về Chủ đầu tư của dự án (người bán đất cho bạn phải là chủ đầu tư, chủ đầu tư phải được UBND tỉnh cấp phép chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô bán nền thông qua quyết định giao đất, quyết định phê duyệt dự án, giấy phép phân lô bán nền, thiết kế thi công đã được phê duyệt, văn bản hoàn thành nghĩa vụ tài chính,….)

Đối với những trường hợp mua bán thông qua môi giới, bạn cần biết chính xác chủ đầu tư thật sự của dự án, kiểm tra kỹ hợp đồng uỷ quyền giữa chủ đầu tư và người môi giới ký hợp đồng giao dịch với mình để tránh bị chiếm dụng vốn trái phép.

Lưu ý: Nguồn thông tin về dự án có thể tìm hiểu qua người dân địa phương hoặc UBND các cấp.