Những loại đất “bất khả xâm phạm” không được sang tên theo sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024
Giao dịch bất động sản là những quyết định tài chính lớn. Tuy nhiên, không phải mọi mảnh đất đều có thể tự do mua bán, chuyển nhượng. Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành từ 01/08/2024) đã có những quy định cụ thể nhằm siết chặt quản lý và bảo vệ quyền lợi người dân. Dưới đây là tổng hợp những trường hợp “cấm kỵ” khi sang tên Sổ đỏ và các hành vi bị nghiêm cấm mà người dân cần đặc biệt lưu ý.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet
1. Điểm danh 05 trường hợp đất không đủ điều kiện sang tên
Căn cứ vào khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để một thương vụ mua bán, tặng cho hay thừa kế được pháp luật công nhận, mảnh đất đó phải vượt qua được “khe cửa hẹp” của các điều kiện pháp lý. Ngược lại, nếu rơi vào một trong các trường hợp sau, việc sang tên Sổ đỏ là không thể thực hiện.
- Thứ nhất: Đất “vô thừa nhận” về pháp lý
Đất chưa có chứng nhận (Sổ đỏ, sổ hồng) hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định. Đây là điều kiện tiên quyết; không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, mọi giao dịch đều vô hiệu.
- Thứ hai: Đất đang “mắc kẹt” trong tranh chấp
Nếu đang có tranh chấp mà chưa được giải quyết dứt điểm bằng bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án hoặc phán quyết của Trọng tài, cơ quan nhà nước, thì tuyệt đối không được phép chuyển nhượng.
- Thứ ba: Tài sản đang bị “phong tỏa” để thi hành án
Quyền sử dụng đất đang bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp ngăn chặn để đảm bảo thi hành án dân sự
- Thứ tư: Đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Đất đang chịu sự kiểm soát của cơ quan chức năng theo quy định của pháp luật tố tụng.
2. Những đối tượng “đặc biệt” không được nhận chuyển nhượng
Bên cạnh điều kiện về đất, khoản 8 Điều 45 còn quy định “hàng rào kỹ thuật” đối với người nhận chuyển nhượng nhằm bảo vệ an ninh quốc phòng và tài nguyên rừng:
1. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của cá nhân (trừ khi có quy hoạch chuyển mục đích được phê duyệt).
2. Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được phép mua bán hay nhận tặng cho đất ở, đất khác trong khu vực này (đặc biệt là phân khu bảo vệ nghiêm ngặt).
3. Các tổ chức, cá nhân có yếu tố nước ngoài hoặc pháp luật không cho phép thì không được nhận chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất.
Lời khuyên: Trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cần tra cứu kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất và đối chiếu xem bản thân có thuộc đối tượng được phép nhận chuyển nhượng loại đất đó hay không.
3. Cảnh báo đỏ: Các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai
Để tránh rủi ro pháp lý và trách nhiệm hình sự, người dân và doanh nghiệp cần tránh xa các hành vi được quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2024:
- Nhóm hành vi xâm phạm trực tiếp: Lấn chiếm, chiếm đất, hủy hoại đất.
- Nhóm hành vi sai phạm quản lý & nghĩa vụ:
- Không đăng ký đất đai khi sử dụng hoặc giao dịch.
- Trốn tránh nghĩa vụ (thuế, phí) với Nhà nước
- Không cung cấp hoặc cung cấp sai lệch thông tin đất đai
- Nhóm hành vi lạm quyền & phân biệt đối xử:
- Lợi dụng chức vụ làm trái quy định, bao che sai phạm
- Vi phạm chính sách đất đai với đổng bào dân tộc thiểu số
- Phân biệt đối xử vể giới quản lý, sử dụng đất
4. Quyền lợi của ngưởi dân & Trách nhiệm của Nhà nước
Luật Đất đai 2024 không chỉ siết chặt quản lý mà còn đề cao trách hiệm bảo hộ của Nhà nước đối với ngươi sử dụng đất (Điều 15):
- An sinh xã hội: có chính sách đào tạo, chuyển đổi nghề cho nông dân bị thu hồi đất sản xuất.
- Pháp lý: Cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận) cho người dân khi đủ điều kiện; Tuyên truyền và trợ giúp pháp lý để người dân hiểu luật.
- Quyền lợi khi thu hồi đất: Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư minh bạch khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hặc phát triển kinh tế - xã hội.
- Công lý: Có trách nhiệm giải quyết các tranh chấp, khiếu nại và tố cáo liên quan đến đất đai.
Kết luận:
Việc nắm vững các quy định về điều kiện sang tên và các hành vi bị cấm không chỉ giúp người dân bảo vệ tài sản của mình mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, thượng tôn pháp luật.
Liên hệ ngay để được Luật sư, Chuyên viên pháp lý hỗ trợ kịp thời:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
