Những lưu ý khi mua nhà đất qua người được uỷ quyền

Theo thủ tục mua bán nhà đất thông thường, chủ nhà (người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ đứng ra ký hợp đồng đặt cọc, mua bán đối với người mua. Tuy nhiên trong một số trường hợp nhất định như: chủ nhà đang ở nước ngoài, sức khoẻ của chủ nhà không được đảm bảo, hoặc do họ đang đi công tác xa,.... mà không thể trực tiếp thực hiện các thủ tục bán nhà thì khi đó, chủ nhà có thể uỷ quyền cho người khác thay mình thực hiện giao dịch với người mua. 

Tuy nhiên việc mua bán nhà đất thông qua người uỷ quyền cũng tồn tại nhiều vấn đề rủi ro về mặt pháp lý, đặc biệt liên quan đến hợp đồng uỷ quyền mà người mua cần biết.

1. Hợp đồng uỷ quyền bán nhà có bắt buộc phải công chứng không?

Mặc dù Luật Công chứng năm 2014 có quy định về thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền nhưng không có quy định về việc bắt buộc phải công chứng hợp đồng này. 

Ngoài ra, Luật nhà ở 2023, Luật đất đai 2024 cũng chỉ quy định bắt buộc công chứng chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên)

- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Như vậy, hợp đồng uỷ quyền bán nhà không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực nên các bên có thể lựa chọn công chứng hoặc không công chứng hợp đồng ủy quyền.

Tuy nhiên, để tránh xảy ra tranh chấp khi ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở và đảm bảo tính pháp lý cao thì các bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền này.

Vì Điều 42 Luật Công chứng 2014 chỉ giới hạn công chứng viên được công chứng các hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở và loại trừ 03 trường hợp: Di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền với bất động sản.

Vì thế, người uỷ quyền có thể công chứng hợp đồng uỷ quyền bán đất tại bất kỳ tổ chức công chứng nào trên cả nước, việc công chứng vô cùng thuận lợi.

2. Những lưu ý khi giao dịch mua bán với người được uỷ quyền bán nhà đất

a) Lưu ý về thời hạn của hợp đồng uỷ quyền:

Thời hạn của hợp đồng do các bên tự thoả thuận và pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận đó. Trường hợp các bên không thoả thuận về thời hạn của hợp đồng uỷ quyền  thì áp dụng theo quy định tại Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 về thời hạn ủy quyền như sau:

“Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”.

Khi hết thời hạn ủy quyền thì các bên chấm dứt quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã thỏa thuận trước đó, vì vậy người mua nhà cần lưu ý về thời hạn của hợp đồng uỷ quyền có còn hiệu lực không để tránh việc khi thời hạn uỷ quyền hết thì người được uỷ quyền không còn tư cách pháp lý để thực hiện giao dịch. 

Khi đó, hợp đồng mua bán do người được uỷ quyền ký kết sẽ không có hiệu lực.

b) Lưu ý về phạm vi uỷ quyền

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 564 Bộ luật Dân sự 2015 về phạm vi uỷ quyền thì: “2. Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu.”

Như vậy, người được uỷ quyền chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi được ủy quyền với nội dung ủy quyền đã thỏa thuận. 

Nếu muốn hợp đồng uỷ quyền không quy định đầy đủ quyền được thực hiện và muốn bổ sung thêm quyền khác thì hai bên (bên uỷ quyền và bên nhận uỷ quyền) buộc phải ký lại 1 hợp đồng ủy quyền mới.

Việc mua bán đất qua người được ủy quyền tồn tại nhiều rủi ro nếu bên nhận ủy quyền thực hiện các quyền mà không được thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền. Vì vậy người mua đất cần lưu ý về phạm vi uỷ quyền để tránh việc hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu một phần do vượt quá phạm vi uỷ quyền.

c) Lưu ý các bên uỷ quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Theo quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 về đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền thì:

- Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

- Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Như vậy, nếu bên uỷ quyền và bên nhận uỷ quyền đổi ý không muốn ủy quyền bán đất nữa và đơn phương thực hiện chấm dứt hợp đồng ủy quyền thì khi đó người nhận uỷ quyền không còn tư cách giao dịch với người mua. Mặc dù bên uỷ quyền và bên nhận uỷ quyền phải có nghĩa vụ thông báo với người thứ ba, nếu không thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên nếu trường hợp này xảy ra, người mua chắc chắn sẽ vướng phải tranh chấp pháp lý và các bên phải dẫn nhau ra Toà nếu không thể thoả thuận phương án giải quyết. Cần lưu ý nếu người mua đã nhận được thông báo mà vẫn tiếp tục giao dịch với người từng được uỷ quyền thì hợp đồng mua bán đất sẽ không có hiệu lực.

d) Khi một bên (bên nhận uỷ quyền hoặc bên uỷ quyền chết), hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực

Theo quy định của  Điều 372 Bộ luật Dân sự 2015, chỉ cần một bên trong hợp đồng chết thì hợp đồng cũng sẽ chấm dứt. Đồng thời, Điều 382 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định:

“Điều 382. Chấm dứt nghĩa vụ khi bên có quyền là cá nhân chết hoặc pháp nhân chấm dứt tồn tại

Khi các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định về việc nghĩa vụ được thực hiện chỉ dành cho cá nhân hoặc pháp nhân là bên có quyền mà cá nhân chết hoặc pháp nhân chấm dứt tồn tại thì nghĩa vụ cũng chấm dứt.”

Vì vậy, nếu trong quá trình thực hiện thủ tục ký kết, công chứng hợp đồng mua bán đất mà bên nhận ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền bán đất sẽ chấm dứt và hợp đồng mua bán chưa hoàn thành thì sẽ không thể tiếp tục do quyền sử dụng được chuyển sang người thừa kế của chủ đất. 

e) Lưu ý về nghĩa vụ nộp thuế:

Theo điểm b Khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC, trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.

Vì vậy, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân khi ủy quyền chuyển nhượng nhà đất là người ủy quyền. Trường hợp các bên thỏa thuận người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng thì thực hiện theo thỏa thuận.

Do đó, khi thực hiện giao dịch mua đất từ người được ủy quyền thì người mua cần lưu ý trong hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng ủy quyền đã có thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính hay chưa.