Năm 2000 bố mẹ tôi được xã bán cho mảnh đất liền kề với mảnh đất mà xã cấp cho năm 1992 có giấy hóa đơn đóng dấu của chủ tịch và kế toán xã với nội dung là tiền mua đất vườn ở thừa với số tiền 3 triệu nhưng mãi năm 2005 xã mới cấp hóa đơn. Sau đó, tôi đi lấy chồng nên được bố mẹ thống nhất với các anh em trong gia đình viết giấy tặng cho tôi mảnh đất trên. Từ đó đến nay vợ chồng tôi rất nhiều lần yêu cầu xã cấp sổ đỏ nhưng không được. Năm 2006 địa chính xã đã đo đạc và lập hồ sơ gửi lên phòng tài nguyên môi trường. Đến nay, khi tôi hỏi cán bộ địa chính xã thì được trả lời là hồ sơ huyện trả về với lý do là năm đó xã bán đất sai thẩm quyền nên yêu cầu tôi phải nộp số tiền tương đương với một nửa giá đất hiện tại. Giá đất hiện tại chỗ tôi ở là 1,2 triệu/m2, để được cấp 200 m2 đất ở thì tôi phải nộp số tiền là 114 triệu vì thêm 6 triệu được tính gấp đôi so với khi mua là 3 triệu. Mong luật sư tư vấn giúp tôi!
Hình ảnh mang tính minh họa. Nguồn: Internet
Trả lời:
Chào bạn, cám ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Luật Sao Việt, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Chúng tôi thấy rằng diện tích đất vợ chồng bạn đang quản lý và sử dụng có nguồn gốc một phần được giao năm 1992 và một phần được giao năm 2000. Theo quy định của Luật đất đai thì việc giao đất do UBND xã thực hiện là trái thẩm quyền. Tuy nhiên, do gia đình bạn đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp với ai nên được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vấn đề ở đây là nghĩa vụ tài chính mà gia đình bạn sẽ phải thực hiện khi được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định việc thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004 như sau:
Việc sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/ 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất được chia thành 2 trường hợp:
- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:
+ Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;
+ Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền. Phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Do đó, số tiền gia đình bạn phải nộp khi cơ quan thuế yêu cầu là 114 triệu thì bạn nên xác định diện tích của từng lần được giao đất trái thẩm quyền năm 1992 và năm 2000. Bởi nếu gia đình bạn đã nộp tiền sử dụng đất khi UBND xã giao đất năm 1992 thì gia đình bạn sẽ không phải nộp tiền đối với diện tích đó nữa mà chỉ phải nộp đối với diện tích được giao trái thẩm quyền năm 2000.
Về việc áp dụng bảng giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp gia đình bạn được cấp GCNQSD đất thì mức thu tiền sử dụng đất theo quy định như sau:
- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, do diện tích đất đó vợ chồng bạn nhận tặng cho từ bố mẹ từ năm 2005, nhưng thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng nên theo nguyên tắc bố mẹ bạn cũng chưa thể thực hiện quyền chuyển nhượng hay tặng cho bạn. Bạn nên lưu ý về việc này để xác định người sử dụng đất có quyền được cấp giấy chứng nhận và nghĩa vụ tài chính phải nộp được xác định theo thời gian sử dụng. Bởi trong trường hợp xác định thời gian sử dụng đất từ sau 01/7/2004 đến trước 01/7/2014 thì vợ chồng bạn sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Để nhận được ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, bạn đọc vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua:
Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 hoặc 0243 636 7896
E-mail: congtyluatsaoviet@gmail.com
