Phân lô, tách thửa từ 1/1/2026: “Nút thắt” pháp lý được gỡ bỏ như thế nào?
Từ ngày 01/01/2026, quy định về tách thửa, hợp thửa đất sẽ chính thức bước sang một trang mới với sự điều chỉnh trực tiếp từ Nghị quyết 254 và Điều 220 Luật Đất đai 2024. Đây là thời điểm mang tính "bước ngoặt" với những quy định cởi mở hơn về lối đi chung và giải quyết hồ sơ chuyển tiếp. Dưới đây là phân tích chi tiết các điểm trọng yếu mà người dân và nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet
1. "Bộ đôi" pháp lý mới: Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254
Theo thông tin mới nhất, kể từ ngày đầu tiên của năm 2026, mọi hoạt động tách thửa, hợp thửa không chỉ tuân thủ Điều 220 Luật Đất đai 2024 mà còn chịu sự điều chỉnh của khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254. Sự kết hợp này nhằm giải quyết các vướng mắc thực tiễn, đặc biệt là các trường hợp hồ sơ đang nằm chờ xử lý.
2. Bốn "chốt chặn" điều kiện bắt buộc
Để một thửa đất được phép "khai sinh" thành nhiều thửa nhỏ, người sử dụng đất buộc phải thỏa mãn 4 điều kiện tiên quyết (nguyên tắc cứng):
1. Phải có "Sổ đỏ": Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất hợp pháp khác).
- Còn hạn sử dụng: Đất phải nằm trong thời hạn sử dụng hợp pháp.
- Không có tranh chấp: Đất không xảy ra tranh chấp, không bị kê biên thi hành án hay áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Điểm mở: Nếu đất có tranh chấp nhưng xác định được ranh giới rõ ràng phần không tranh chấp, thì phần này vẫn được phép tách/hợp thửa.
- Điều kiện về lối đi: (Đây là điểm thay đổi quan trọng nhất) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
3. Quy định "cởi trói" về lối đi chung (Hiệu lực từ 01/01/2026)
Trước đây, vấn đề hiến đất làm đường hay mở lối đi thường vấp phải thủ tục rườm rà về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định mới từ 2026 mang đến hai tin vui lớn:
- Linh hoạt kết nối: Việc tách/hợp thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng. Tuy nhiên, pháp luật cho phép sử dụng đất liền kề (thỏa thuận đi nhờ) để kết nối, chứ không nhất thiết thửa đất đó phải tiếp giáp trực tiếp mặt đường công cộng.
- Miễn chuyển mục đích sử dụng cho lối đi: Nếu người dân tự nguyện dành một phần đất ở (hoặc đất có đất ở) để làm lối đi chung khi tách thửa, pháp luật không bắt buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích lối đi đó. Đây là quy định giúp giảm thiểu chi phí và thời gian thực hiện thủ tục hành chính.
4. Xử lý hồ sơ chuyển tiếp và các trường hợp đặc biệt
Một câu hỏi lớn được đặt ra: Hồ sơ nộp trước năm 2026 sẽ tính thế nào?
- Hồ sơ nộp trước 01/01/2026: Nếu đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ nhưng chưa được giải quyết, cơ quan chức năng sẽ áp dụng quy định của Nghị quyết 254 để xử lý. Điều này đảm bảo quyền lợi cho người dân theo hướng quy định mới thuận lợi hơn.
- Trường hợp tách thửa theo bản án Tòa án: Nếu việc phân chia đất theo bản án/quyết định của Tòa án mà kích thước không đạt chuẩn theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì không được thực hiện tách thửa.
- Ngoại lệ duy nhất: Các bản án, quyết định đã có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024 vẫn sẽ được xem xét thực hiện.
5. Diện tích tối thiểu và nguyên tắc hợp nhất
Quy định về diện tích tối thiểu vẫn do UBND cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên, có hai tình huống kỹ thuật cần lưu ý:
- Thửa đất "siêu nhỏ": Nếu tách ra mà diện tích nhỏ hơn quy định tối thiểu → Bắt buộc phải hợp thửa ngay với đất liền kề.
- Chuyển mục đích một phần: Khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, người dân phải thực hiện tách thửa và phần tách ra phải đạt chuẩn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích.
- Lưu ý: Nếu thửa đất gồm đất ở và đất khác, việc chuyển mục đích
một phần không bắt buộc phải tách thửa (trừ khi chủ đất có nhu cầu).
Lời kết
Quy định có hiệu lực từ 1/1/2026 cho thấy nỗ lực của các nhà làm luật trong việc chuẩn hóa công tác quản lý đất đai nhưng vẫn đảm bảo sự linh hoạt cho người dân, đặc biệt là việc gỡ bỏ gánh nặng thủ tục đối với phần đất làm lối đi chung. Người dân có ý định tách thửa trong giai đoạn này cần chuẩn bị kỹ hồ sơ để đón đầu thời điểm quy định mới có hiệu lực.
Liên hệ ngay để được Luật sư, Chuyên viên pháp lý hỗ trợ kịp thời:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
