Luật sư Sao Việt tư vấn: Năm 1965, cụ Nguyễn Văn G và cụ Nguyễn Thị K có một diện tích 500m2 đất tại thôn P, xã E, huyện S, tỉnh L. Trong đó, diện tích đất ở là 150m2, đất vườn là 350m2, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đứng tên hai ông bà. Trên phần diện tích đất ở hai cụ đã xây dựng ngôi nhà 2 tầng kiên cố. Cụ G và cụ K có một con trai duy nhất là Ông Nguyễn Văn Q.
Năm 1980, ông Q và bà Lê Kim D lấy nhau, có đăng ký kết hôn hợp pháp ở xã L. Ông Q và bà D có hai con chung là anh Nguyễn Văn N và chị Nguyễn Thị Y. Năm 2007, bà K chết. Năm 2008, ông G chết. Ngày 1/12/2007, khi còn minh mẫn cả ông G, bà K lập di chúc được chứng thực tại UBND xã E để lại tất cả diện tích 500m2 cho ông Q, bà D, mỗi người được hưởng một nửa.
Năm 2009, cơ quan có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho ông Q, bà D theo nội dung bản di chúc ngày 1/12/2007.
Tháng 8/2014, anh N lập gia đình với chị H và xin bố mẹ 300m2 ra xây nhà ở riêng. Vì thế ông Q có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng phần đất vườn sang đất ở để cho vợ chồng anh N đất làm nhà. Ông Q bàn với vợ nhưng bà D đồng ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng không đồng ý tặng cho anh N, chị H 300m2 đất vì bà vốn không ưa chị H. Với con mắt của người từng trải, bà D thấy chị H là một người ham chơi và thích hưởng thụ. Có lần bà nghe được chị H nói với bạn là sau khi ông Q cho anh N đất thì chị H sẽ xúi anh N bán đất để chuyển về nhà bố mẹ đẻ chị H sống. Dù được bà D khuyên bảo, phân tích, nhưng ông Q vốn là người chiều con nên ông vẫn quyết tặng cho anh N 300 m2 đất sau khi ông hoàn thành thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Hình ảnh mang tính minh họa. Nguồn: Internet
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi, Luật sư Sao Việt có quan điểm tư vấn như sau:
1. Về việc ông Q chuyển đổi mục đích sử dụng phần đất vườn sang đất ở.
Theo dữ kiện tình huống thì diện tích 500m2 đất tại thôn P, huyện S, tỉnh L thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Q. Vì ông Q được hưởng thừa kế theo di chúc từ bố mẹ mình và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) năm 2009. Tháng 8/2014 thì ông Q chuyển đổi mục đích sử dụng phần diện tích đất vườn sang đất ở. Chúng tôi Áp dụng Luật đất đai năm 2013 để đánh giá tính hợp pháp của nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất này của ông Q. Theo Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đó là:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Như vậy, căn cứ vào điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, ông Q có thể chuyển đổi 350m2 đất phi nông nghiệp thành đất ở. Từ căn cứ này UBND cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất của ông Q.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này, ông Q phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất ở khi được chuyển mục đích sử dụng.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở đối với yêu cầu của ông Q được quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 195 Luật Đất đai 2013 và được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về thu tiền sử dụng đất. Theo đó:
- Ông Q phải nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Cơ quan tài nguyên và môi trường cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn ông Q thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Ông Q phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai 2013 hướng dẫn cụ thể nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân như sau: Khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, nếu ông Q chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì ông Q phải nộp tiền sử dụng đất theo hướng dẫn sau: Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì Nhà nước thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
2. Về việc ông Q tặng cho anh N, chị H 300m2 đất mà không có sự đồng ý của bà D.
Theo di chúc của ông G, bà K lập trước khi chết thì ông Q, bà D, mỗi người được hưởng 250m2 đất trong tổng diện tích 500m2 đất. Diện tích ông Q dự định tặng cho anh N, chị H là 300m2, lớn hơn phần diện tích thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông Q nên để hợp đồng tặng cho diện tích 300m2 giữa ông Q và và anh N, chi H có giá trị pháp lý bắt buộc phải có thêm bà D là bên tặng cho bên cạnh ông Q.
Trường hợp ông Q, bà D thống nhất nhập tài sản được hưởng thừa kế này vào tài sản chung vợ chồng thì trong hợp đồng tặng cho tài sản không cần thể hiện rõ diện tích tặng cho cụ thể của ông Q và bà D vì đây là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng.
Trường hợp ông Q, bà D không nhập tài sản được nhận thừa kế riêng vào tài sản chung vợ chồng thì trong hợp đồng tặng cho phải xác định diện tích đất cụ thể mà bà D, ông Q cho anh N, chị H hoặc có thể làm thành hai hợp đồng tặng cho riêng, hợp đồng tặng cho thứ nhất, người tặng cho là ông Q, hợp đồng tặng cho thứ hai, người tặng cho là bà D.
Vì thế, nếu ông Q tự ý tặng cho anh N, chị H diện tích đất nói trên mà không có sự đồng ý của bà D thì hợp đồng tặng cho trái pháp luật . Khi hợp đồng tặng cho trái pháp luật sẽ không làm phát sinh quyền sở hữu hợp pháp của anh N, chị H đối với toàn bộ diện tích 300m2 đất.
Để nhận được ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, bạn đọc vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua:
Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 hoặc 0243 636 7896
E-mail: saovietlaw@vnn.vn
