Quy định về giá đất khi mua bán đất đai

Anh Toàn (Hà Nội): "Chào luật sư, cho tôi hỏi là tôi đang có nhu cầu bán đất cho ông B. Tôi muốn hỏi giá đất này tôi có được tự do thỏa thuận hay phải nằm trong khung giá đất của nhà nước. Tôi cảm ơn."

Trả lời: Chào bạn. Cảm on bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi giải đáp như sau:

                                                          Ảnh minh họa. Nguồn Internet

Căn cứ Điều 114 Luật đất đai 2013 thì khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể là những căn cứ để xác định giá đất của một khu vực địa phương nhất định. Theo đó,

+ Khung giá đất là cơ sở để Ủy ban nhân dân tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương áp dụng.

+ Bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ trong trường hợp

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
• Tính thuế sử dụng đất;
• Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
• Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
• Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
• Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

+ Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
• Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Từ các căn cứ trên nhận thấy rằng, giá đất của nhà nước chỉ có ý nghĩa trong việc xác định các nghĩa vụ tài chính giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Luật đất đai không điều chỉnh giá đất trong quan hệ mua bán đất giữa các cá nhân hay tổ chức với nhau.

Mặt khác mua bán đất là một giao dịch dân sự dưới hình thức hợp đồng mua bán, do đó các vấn đề liên quan được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, tại Điều 433 BLDS 2015 nêu rõ “Giá và phương thức thanh toán do các bên tự thỏa thuận với nhau. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

Như vậy, bạn có thể tự do thỏa thuận giá bán đất mà không bị pháp luật giới hạn về giá bán tối đa hoặc tối thiểu.

Tuy nhiên, căn cứ Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP thì khi mua bán đất, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và mức đóng này phụ thuộc vào giá đất do nhà nước ban hành. Cụ thể như sau:

+ Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn giá đất do UBND tỉnh quy định thì giá tính lệ phí trước bạ là giá trong hợp đồng chuyển nhượng và lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% * Giá chuyển nhượng

+ Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quy định thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND tỉnh quy định và lệ phí trước bạ được xác định như sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5%*  Diện tích* Giá của 1m² tại bảng giá đất

Trên đây là bài viết của Luật Sao Việt đối với vấn đề trên. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ: