Câu hỏi:
Tôi mua nhà của gia đình A, khu đất phía trong. Do vậy, muốn đi qua đường tôi phải đi qua nhà A, trong hợp đồng mua bán anh A cũng đồng ý dành cho gia đình tôi một lối đi. Nay anh A bán nhà cho anh B, anh B đã ngăn lối đi này lại nói rằng đó là thỏa thuận giữa gia đình tôi và gia đình anh A, anh B không liên quan. Hiện nay, gia đình tôi bị mắc kẹt không có lối đi. Xin hỏi theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì gia đình tôi có được quyền đề nghị anh B mở một lối đi cho gia đình tôi không và tôi có phải đền bù gì cho gia đình anh B không?
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, câu hỏi của bạn Công ty Luật TNHH Sao Việt xin tư vấn như sau:
Điều 171 luật đất đai 2013 quy định: “ 1. Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi, cấp thoát nước, tưới nước, tiêu nước trong canh tác, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề. 2. Việc xác lập quyền sử dụng đất hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại điều 95 của luật này.”
Điều 275 BLDS 2005 quy định “chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Nếu không có thỏa thuận khác”.
Như vậy, trong trường hợp nhà và đất của ông/bà bị vây bọc bởi diện tích đất của gia đình anh B, không có lối ra đường công cộng, thì ông/bà có quyền yêu cầu và anh B có nghĩa vụ phải dành lối đi cho gia đình ông/bà. Việc đền bù sẽ do các bên thỏa thuận. Ở đây chia làm hai trường hợp
Trường hợp 1: Nếu trong giấy chứng nhận QSDĐ của gia đình anh A có ghi về việc dành lối đi chung hoặc ông/bà đã có thỏa thuận với gia đình anh A về việc đền bù / hoặc sử dụng lối đi không có đền bù kể cả khi chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác, thì khi chuyển giao nhà và QSDĐ cho anh B, gia đình anh A có nghĩa vụ thông báo cho anh B biết thỏa thuận đó và anh B buộc phải biết tình trạng thửa đất mình và dành lối đi theo như đã thỏa thuận với trong Giấy chứng nhận QSDĐ đã ghi hoặc theo biên bản thỏa thuận giữa gia đình ông/bà và gia đình anh A. Nếu gia đình anh A không thông báo thì anh A có nghĩa vụ phải hoàn trả khoản đền bù đó cho anh B (Nếu anh B có yêu cầu đền bù do việc dành lối đi cho gia đình ông/bà).
Trường hợp 2: Gia đình ông/bà chỉ có thỏa thuận với ông A về việc sử dụng lối đi chung nhưng không nói đến nghĩa vụ của người thứ ba, trên Giấy chứng nhận QSDĐ cũng không có đăng ký về lối đi chung, thì gia đình anh B(người nhận chuyển nhượng QSDĐ của gia đình anh A) không bị ràng buộc vào thỏa thuận giữa gia đình ông/bà và gia đình anh A. Tuy vậy, anh A vẫn phải có nghĩa vụ phải dành cho gia đình ông/bà lối đi chung và ông/bà phải hoàn trả cho anh B một khoản đền bù do hai bên thỏa thuận
Quyền sử dụng hạn chế đối với bất động sản liền kề là nội dung mới trong luật đất đai 2013, trong đó quy định cụ thể về việc “đăng ký” quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi cho gia đình ông/bà, ông /bà nên thỏa thuận với anh B về việc đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.
Trên đây là tư vấn của công ty luật Sao Việt, nếu có thêm thắc mắc quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số hotline: 1900 6243.
