Luật sư Sao Việt cho tôi hỏi: Ngày 22/5/2018, tôi ký hợp đồng thuê nhà và quyền sử dụng đất với bên cho thuê là chị M. Diện tích đất cho thuê là 300m2, trên đất là nhà 3 tầng xây kiên cố có diện tích 200 m2. Tôi thuê để làm cửa hàng bán nguyên vật liệu xây dựng. Tại thời điểm ký hợp đồng chị M đã cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý về ngôi nhà cho tôi. Sau khi ký xong hợp đồng, tôi đã giao tiền thuê đợt 1 cho chị M với tổng số tiền 90.000.000đ cho 3 tháng thuê đầu tiên (thể hiện bằng biên bản bàn giao tiền) và chị M giao nhà và đất kèm theo biên bản bàn giao có chữ ký xác nhận của các bên. Ngày 15/6/2018, tôi được chị M thông báo chấm dứt hợp đồng, lấy lại nhà cho thuê và trả lại số tiền thuê nhà đã nhận sau khi trừ đi số tiền thuê của những ngày tôi đã sử dụng nhà và đất cho thuê với lý do hợp đồng thuê giữa vợ chồng chị và tôi không có giá trị pháp lý (vô hiệu) do chưa qua thủ tục công chứng. Tôi không đồng ý chấm dứt vì tôi đã đầu tư số tiền lớn vào việc sửa chữa cửa hàng và vận chuyển vật liệu đến bán. Vậy Luật sư cho tôi hỏi hợp đồng thuê nhà của tôi có bị vô hiệu không, tôi phải làm sao trong trường hợp chị M đòi lại nhà thì có thể phạt chị M theo như trong thỏa thuận của Hợp đồng.
Hình ảnh mang tính minh họa. Nguồn: Internet
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi, Luật sư Sao Việt có quan điểm tư vấn như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn thuê nhà của chị M để làm cửa hàng buôn bán có ký Hợp đồng thuê nhà nhưng được một thời gian chị M đã đến đòi lại nhà với lý do là hợp đồng thuê nhà chưa được công chứng nên vô hiệu. Chính vì vậy, để có thể tìm hiểu xem Hợp đồng thuê nhà mà bạn và chị M đã ký có bị vô hiệu hay không chúng tôi khuyên bạn đến các công ty Luật uy tín để được các Luật sư tư vấn giúp bạn hiểu về các quy định pháp luật để đánh giá:
- Hợp đồng thuê nhà của bạn ký có bị vô hiệu khi chưa công chứng hay không?
- Trường hợp Hợp đồng bạn ký không bị vô hiệu thì các Luật sư sẽ tư vấn giúp đỡ bạn thực hiện công việc hòa giải, hoặc nếu có tranh chấp thì sẽ tư vấn giúp bạn thực hiện các công việc trước, trong, sau khi khởi kiện.
1. Quy định pháp luật về thủ tục công chứng đối với hiệu lực của hợp đồng thuê nhà và đất giữa bạn và chị M.
Bạn đã ký hợp hợp đồng thuê nhà và đất với chị M vào ngày 22/5/2018. Đây là hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật. Vì vậy, hiệu lực của hợp đồng thuê nhà sẽ chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật sau: Bộ luật dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014.
Điều 116 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Vì thế hợp đồng thuê nhà và đất giữa bạn và chị M được xác định là một giao dịch dân sự. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng này cũng chính là điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.
Một giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
“a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”
Đối chiếu với quy định tại khoản 1 Điều 127 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng thuê nhà và đất giữa bạn và chị M thỏa mãn các điều kiện về chủ thể ký kết hợp đồng, mục đích thuê nhà và đất của bạn được pháp luật cho phép. Các bên hoàn toàn tự nguyện khi ký kết hợp đồng.
Về điều kiện hình thức của hợp đồng thuê nhà và đất, Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.”
Như vậy, theo Luật Đất đai 2013, việc bạn thuê 300m2 đất của bố mẹ chị M, phải thể hiện bằng văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà phải theo yêu cầu của các bên.
Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:
“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng”.
Đối chiếu quy định của Luật Đất đai 2013, Luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, chúng tôi có thể kết luận:
- Trường hợp bạn đã ký kết hợp đồng thuê nhà và quyền sử dụng đất kể từ ngày 22/5/2018, theo Luật Nhà ở 2014 thì hợp đồng thuê nhà và đất của bạn không nhất thiết phải công chứng, chứng thực.
Do vậy, quan điểm của chị M cho rằng hợp đồng thuê nhà và quyền sử dụng đất được ký kết giữa chị và bạn vô hiệu là không chính xác.
2. Yêu cầu phạt hợp đồng và bồi thường các chi phí phát sinh do việc chị M đơn phương chấm dứt hợp đồng với bạn.
Như vậy, hợp đồng của bạn ký với chị M không bị vô hiệu như lý do chị M đưa ra, chính vì vậy bạn có thể trao đổi với chị M và đề nghị chị M tiếp tục thực hiện hợp đồng như 2 bên đã thỏa thuân trước đấy.
- Nếu chị M không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng thì yêu cầu chị M phải chịu phạt như trong hợp đồng đã thỏa thuận vì chị M đã đơn phương chấm dứt hợp đồng.
- Nếu có tranh chấp xảy ra giữa bạn và chị M thì bạn có thể nhờ công ty Luật đứng ra giúp bạn chuẩn bị cũng như thực hiện các bước khởi kiện để giúp bạn lấy lại số tiền khi bạn đã bỏ ra để sửa lại cửa hàng, tiền phạt hợp đồng khi chị M đã đơn phương chấm dứt.
Để nhận được ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, bạn đọc vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua
Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 hoặc 0243 636 7896
E-mail: saovietlaw@vnn.vn
