Rủi ro cho người bán khi tài sản bị "treo" bởi hợp đồng đặt cọc đã công chứng

Tôi định bán căn nhà 7 tỷ đồng, đã làm hợp đồng đặt cọc 200 triệu đồng có công chứng đầy đủ. Hai bên thỏa thuận trong vòng 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, nếu bên mua không thanh toán đủ sẽ mất tiền cọc, nếu bên bán không chuyển nhượng sẽ phải trả cọc và bồi thường. Tuy nhiên khi đã quá thời hạn 60 ngày bên mua không chuyển tiền, cũng không có thiện chí muốn mua tiếp nên tôi quyết định bán cho người khác. Lần này, chúng tôi cũng quyết định sẽ lập hợp đồng đặt cọc có công chứng nhưng khi ra vpcc thì công chứng viên cho rằng căn nhà của tôi bị “treo” bởi hợp đồng đặt cọc trước và cần hủy hợp đồng cọc trước đó rồi mới bán được cho người khác. Khi tôi liên hệ người khách trước thì họ không đồng ý và đòi tôi trả 50 triệu rồi mới chịu đi hủy hợp đồng cùng. Tôi thấy quá vô lý vì rõ ràng hợp đồng trước đã không có hiệu lực do họ cố tình không thực hiện, giờ lại vướng thủ tục như thế này. Vậy xin luật sư tư vấn giúp tôi cách xử lý trong trường hợp trên. Tôi xin cảm ơn

Trả lời:                          

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc, đây là quy định rất rõ ràng tại Điều 328 BLDS năm 2015.

Theo thông tin bạn cung cấp, đã hết thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nhưng bên đặt cọc không giao tiền, không có thiện chí tiếp tục mua bán nên đây được coi là hành vi từ chối giao kết hợp đồng, theo thỏa thuận, số tiền đã đặt cọc thuộc về bạn và hợp đồng đặt cọc sẽ bị chấm dứt do bên mua vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng.

Vì vậy, bạn hoàn toàn có quyền bán nhà cho người khác mà không cần thực hiện thủ tục hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã được công chứng và cũng không cần sự chấp thuận từ phía bên đặt cọc.

Đó là lý luận về mặt pháp luật còn trên thực tế khi giao kết hợp đồng sẽ có một vài trường hợp ngoại lệ do các bên đã cài cắm các điều khoản ví dụ như: “Nếu một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thì sẽ giải quyết trên tinh thần hòa giải, hoặc giải quyết tại Tòa án hoặc trọng tài thương mại…” thì công chứng viên hoàn toàn có thể căn cứ vào điều khoản này để cho rằng hợp đồng đặt cọc không tự động vô hiệu và cần các bên phải cùng nhau thực hiện thủ tục hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã công chứng. 

Hoặc ngược lại, nếu hợp đồng có điều khoản: “Hợp đồng này sẽ tự động thanh lý khi hết thời hạn quy định mà một trong hai bên không thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng” thì khi đó hợp đồng sẽ tự động hủy bỏ mà không cần các bên thực hiện thủ tục hủy bỏ tại văn phòng công chứng. Khi đó, công chứng viên phải làm thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc mới cho bạn đối với khách hàng mới. Tuy nhiên, thực tế hiện nay khi công chứng hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng gắn với tài sản đó đã treo trên hệ thống, do đó các công chứng viên thường áp dụng máy móc việc yêu cầu phải hủy hợp đồng đặt cọc sau đó mới ký hợp đồng mua bán nhà đất mới theo quy định về hủy bỏ hợp đồng đã công chứng theo Điều 51 Luật Công chứng 2014. Đây vấn đề khúc mắc ở thủ tục hành chính do quy định của pháp luật chưa rõ ràng. Tuy nhiên về nguyên tắc và theo quy định của Bộ luật dân sự thì hợp đồng đặt cọc dù đã được công chứng nhưng sẽ bị hủy bỏ khi một trong hai bên không thực hiện nghĩa vụ đã quy định khi hết thời hạn giao kết trong hợp đồng.

Để xác định chính xác các vấn đề trong vụ việc của bạn, bạn cần cung cấp hợp đồng đặt cọc đã công chứng để chúng tôi đưa ra phương án hợp lý nhất cho bạn.

Tuy nhiên, với thông tin hiện tại mà bạn cung cấp, Luật Sao Việt đề xuất hướng giải quyết trước mắt cho bạn như sau:

Cách 1: Trong trường hợp này, bạn cần yêu cầu văn phòng công chứng giải thích rõ lý do, nêu căn cứ rõ ràng, sau đó gửi đơn khiếu nại đến Trưởng VPCC và Sở Tư pháp.

Với cách làm này, có thể văn phòng công chứng sẽ thực hiện luôn thủ tục công chứng hợp đồng đặt cọc mới cho bạn, tuy nhiên cũng có thể họ sẽ vẫn từ chối với lý do như đã nêu trên.

Cách 2: Bạn có thể khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã được công chứng. Cách làm này chắc chắn sẽ thành công,tuy nhiên, phương án này sẽ mất nhiều thời gian và có thể sẽ ảnh hưởng đến việc mua bán căn nhà của bạn cho khách hàng sau.