Rủi ro khi mua nhà đất có công chứng hợp đồng nhưng không sang tên

Nhiều trường hợp dù mua bán nhà đất đã công chứng hợp đồng nhưng người mua không làm ngay thủ tục sang tên vì nhiều lý do. Họ nghĩ rằng hợp đồng công chứng và đã chuyển tiền mua nhà là đã đảm bảo an toàn cho giao dịch mua bán này, nhưng thực tế việc không sang tên sổ đỏ ngay sau khi hoàn thiện hợp đồng mua bán sẽ để lại khác nhiều rủi ro cho bên mua.

I. MỘT SỐ RỦI RO NGƯỜI MUA PHẢI CHỊU KHI KHÔNG SANG TÊN NGAY SAU KHI CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT

1. Rủi ro bị xử phạt hành chính:

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013 :

“6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Như vậy, phải đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. 

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, theo Điều 5 Luật Công chứng 2014 thì văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng sẽ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng đúng thủ tục và trong vòng 30 ngày kể từ ngày công chứng, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động thì bị xử phạt vi phạm hành chính:

Đối tượng bị xử phạt: Khoản 4 Điều 5 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đăng ký biến động đất đai thì người bị xử phạt là bên nhận chuyển nhượng (người mua).

Mức phạt theo khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau

* Đối với khu vực nông thôn:

- Thời gian quá hạn trong 24 tháng kể từ ngày quá hạn: Phạt tiền từ 1-3 triệu đồng.

- Quá 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn: Phạt tiền từ 2 - 5 triệu đồng.

* Đối với khu vực đô thị: Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn nhưng cao nhất không quá 10 triệu đồng/lần vi phạm.

Mức xử phạt trên áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân. Đối với vi phạm của tổ chức, mức phạt sẽ gấp đôi; nếu tổ chức tại khu vực đô thị mà vi phạm có thể bị xử phạt tới 20 triệu đồng.

Ngoài ra, người có hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

2. Rủi ro khi đã trả tiền nhưng không thật sự là chủ sở hữu

Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng có hiệu lực thi hành từ thời điểm được công chứng nhưng nó không phải căn cứ xác định quyền sử dụng đất của bên mua. Người mua buộc phải đăng ký biến động đất đai để tên mình chính thức có tên trong sổ đỏ. Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, quyền sử dụng đất của người mua chỉ chính thức được xác lập kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Về pháp lý, khi chưa đăng ký biến động đất đai thì dù đã ký hợp đồng và thanh toán tiền mua bất động sản nhưng người sử dụng đất vẫn là chủ cũ.

Trong thực tế, dù đã ký hợp đồng công chứng nhưng có rất nhiều trường hợp biến cố có thể xảy ra, có thể là thiếu giấy tờ biên nhận tiền, có tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa chủ đất và người thứ 3, chủ đất dùng mánh khóe để tiếp tục bán cho người khác... khiến hợp đồng có nguy cơ vô hiệu hoặc vướng phải tranh chấp. 

Khi đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng chỉ là một trong những chứng cứ để Tòa án xem xét giải quyết trong một vụ kiện dân sự. Người mua sẽ vướng vào cảnh đã mất tiền mua nhưng vẫn phải theo đuổi những vụ kiện pháp lý phức tạp mà không đảm bảo nắm chắc phần thắng. 

Ngoài ra, vì không phải chủ sở hữu quyền sử dụng đất nên người mua cũng không được thực hiện đầy đủ quyền lợi của người sử dụng đất. Ví dụ: Người mua khó thực hiện thủ tục bán đất và sang tên cho người khác vì không phải là người sử dụng đất, không phải là người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

3. Trường hợp bên bán không hợp tác sang tên sổ đỏ

Mặc dù theo quy định tại Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2014, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán) có nghĩa vụ “Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.”

Tuy nhiên, trong thực tế, có trường hợp bên mua và bên bán đã ký hợp đồng mua bán đất có công chứng, bên mua đã chuyển đủ tiền cho bên bán nhưng sau đó bên bán không giao sổ, hoặc không phối hợp để thực hiện thủ tục sang tên cho người mua. Mặc dù theo nguyên tắc, khi một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, đồng thời, hợp đồng công chứng đã là một trong những căn cứ khá vững chắc để quyền lợi nghiêng về phía người mua, tuy nhiên dính đến tranh chấp, phải khởi kiện khi mua nhà đất chắc chắn là điều không người mua nào mong muốn.

4. Trường hợp không sang tên được do lỗi của bên bán

Có khá nhiều trường hợp khi mua nhà, đất; bên mua không sang tên ngay khi ký hợp đồng công chứng, dẫn đến thời gian sau khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ chối vì các lỗi của bên bán như: nhà xây dựng không đúng với giấy phép, không đúng với sổ đỏ; bên bán nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước, bên bán có nợ nần nên một số tài sản bị áp dụng biện pháp phong tỏa tài sản dẫn đến không được phép chuyển nhượng nhà đất…

Khi đó, bên mua sẽ vướng vào cảnh tiền đã trả nhưng không được đứng tên tài sản, và chắc chắn sẽ phải xử lý những rắc rối pháp lý không do mình gây nên. Về phía người bán, vì đã nhận được tiền nên trách nhiệm của họ đối với bên mua hoàn toàn nhờ vào “lương tâm” của họ, rất ít có sự ràng buộc trách nhiệm.

II. MỘT SỐ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC

Một là, người mua phải tìm hiểu kỹ tính pháp lý của nhà đất được mua bán, trong đó một số vấn đề sau đây cần lưu ý: hiện trạng thực tế có đúng với thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hay không, nhà đất có đang bị tranh chấp hay không, nhà đất có bị kê biên đảm bảo thi hành án không, nhà đất có đang thế chấp tại ngân hàng không, nhà đất có đang bị áp dụng biện pháp phong tỏa tài sản không, nhà có nằm trong diện quy hoạch không....

Hai là người mua cần nhanh chóng sang tên nhà đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng mua bán để tránh nguy cơ bị xử phạt hành chính và các rủi ro pháp lý khác.

Ba là, trong trường hợp khách quan chưa thể sang tên đúng thời hạn theo luật định, người mua cần chú ý một số điều khoản sau đây trong hợp đồng mua bán nhà đất:

- Điều khoản quy định bồi thường thiệt hại và phạt hợp đồng trong trường hợp bên bán có lỗi, dẫn đến việc không thể sang tên sổ đỏ hoặc chậm sang tên sổ đỏ cho bên mua. 

- Điều khoản quy định bên mua được quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đã công chứng nếu như bên bán vi phạm nghĩa vụ, phát sinh các lỗi dẫn đến việc bên mua không thực hiện thủ tục sang tên sổ được. Ngoài việc trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên bán phải trả một khoản tiền tương ứng với số tiền lãi mà bên mua đã trả cho bên bán trong những ngày đã phát sinh giao dịch.

- Điều khoản thỏa thuận số tiền, thời điểm thanh toán tiền chuyển nhượng nhà đất, có thể thỏa thuận chỉ thanh toán 90-95% hợp đồng, số tiền còn lại sẽ trả nốt sau khi bên bán hoàn thành thủ tục sang tên sổ đỏ cho bên mua.