Câu hỏi:
Bố chồng tôi đã làm thủ tục cho chồng tôi đứng tên thửa đất tháng 2/2017 sau khi chúng tôi kết hôn và đã có sổ đỏ. Nay chồng tôi bán thửa đất đó đi, các anh chị chồng tôi không không đồng ý cho chồng tôi bán, các anh chị nói đây là đất tổ tiên cho để ở chứ không được bán có đúng hay không? Trong trường hợp này tôi có quyền hạn gì không?
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, câu hỏi của bạn Công ty Luật TNHH Sao Việt xin tư vấn như sau:
Với các nội dung mà bạn trình bày, tôi thấy rằng bố chồng bạn đã hình thành giao dịch Tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân giữa bạn và chồng bạn. Nay chồng bạn chuyển nhượng (bán) thì các anh chị bên chồng bạn không đồng ý với lý do là đất do tổ tiên để lại và bố chồng bạn cho để ở chứ không được bán. Điều này có nghĩa là việc tặng cho này có thể là tặng cho có điều kiện.
Bạn có hai vấn đề cần giải quyết đó là:
Bố chồng tôi đã làm thủ tục cho chồng tôi đứng tên thửa đất tháng 2/2017 sau khi chúng tôi kết hôn và đã có sổ đỏ. Nay chồng tôi bán thửa đất đó đi, các anh chị chồng tôi không không đồng ý cho chồng tôi bán, các anh chị nói đây là đất tổ tiên cho để ở chứ không được bán có đúng hay không? Trong trường hợp này tôi có quyền hạn gì không?
Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, câu hỏi của bạn Công ty Luật TNHH Sao Việt xin tư vấn như sau:
Với các nội dung mà bạn trình bày, tôi thấy rằng bố chồng bạn đã hình thành giao dịch Tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân giữa bạn và chồng bạn. Nay chồng bạn chuyển nhượng (bán) thì các anh chị bên chồng bạn không đồng ý với lý do là đất do tổ tiên để lại và bố chồng bạn cho để ở chứ không được bán. Điều này có nghĩa là việc tặng cho này có thể là tặng cho có điều kiện.
Bạn có hai vấn đề cần giải quyết đó là:
- Thứ nhất, chồng bạn có được chuyển nhượng (bán) quyền sử dụng đất hay không nếu anh chị bên nhà bạn không đồng ý?
Đối với câu hỏi thứ nhất:
Theo các thông tin bạn cung cấp thì bố chồng bạn đã tặng cho cho chồng bạn quyền sử dụng đất và đã hoàn tất việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc tặng cho này được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất (Căn cứ từ Điều 457 đến 462 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Hợp đồng tặng cho tài sản) và.
Theo quy định tại Điều 462 của Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng tặng cho tài sản có thể có điều kiện đó là việc:
1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Vì bạn không nói rõ rằng trong hợp đồng tặng cho có kèm theo điều kiện không được bán hay không nên ở đây chúng tôi phân tích cả hai trường hợp có và không có điều kiện này.
+ Trường hợp 1: Bố chồng bạn tặng cho chồng bạn quyền sử dụng đất không kèm theo điều kiện là không được bán. Trong trường hợp này, chồng bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác. Anh chị em của chồng bạn hoặc bất kỳ người nào khác đều không có quyền can thiệp vào việc chuyển nhượng của chồng bạn.
+ Trường hợp 2: Bố chồng bạn tặng cho chồng bạn quyền sử dụng đất có kèm theo điều kiện là không được bán.
Vì hợp đồng tặng cho bất động sản theo quy định tại Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp, điều kiện tặng cho này đã được ghi nhận vào hợp đồng tặng cho và đã được công chứng, chứng thực, chồng bạn có nghĩa vụ tuân thủ điều kiện này chỉ với bố chồng bạn mà không phải với anh chị em chồng bạn hay bất cứ người nào khác vì chỉ có bố chồng bạn là một bên của quan hệ hợp đồng tặng cho. Nếu chồng bạn vi phạm nghĩa vụ bằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất), theo quy định tại khoản 3 Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 đã nêu trên, bố chồng bạn mới có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Trong trường hợp bố chồng bạn không còn, nghĩa vụ thực hiện đúng điều kiện tặng cho cũng không còn, chồng bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
Như vậy, trong mọi trường hợp, anh chị em chồng bạn không phải là người tặng cho và không có quyền hạn chế chồng bạn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo các thông tin bạn cung cấp thì bố chồng bạn đã tặng cho cho chồng bạn quyền sử dụng đất và đã hoàn tất việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc tặng cho này được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất (Căn cứ từ Điều 457 đến 462 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Hợp đồng tặng cho tài sản) và.
Theo quy định tại Điều 462 của Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng tặng cho tài sản có thể có điều kiện đó là việc:
1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Vì bạn không nói rõ rằng trong hợp đồng tặng cho có kèm theo điều kiện không được bán hay không nên ở đây chúng tôi phân tích cả hai trường hợp có và không có điều kiện này.
+ Trường hợp 1: Bố chồng bạn tặng cho chồng bạn quyền sử dụng đất không kèm theo điều kiện là không được bán. Trong trường hợp này, chồng bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó cho người khác. Anh chị em của chồng bạn hoặc bất kỳ người nào khác đều không có quyền can thiệp vào việc chuyển nhượng của chồng bạn.
+ Trường hợp 2: Bố chồng bạn tặng cho chồng bạn quyền sử dụng đất có kèm theo điều kiện là không được bán.
Vì hợp đồng tặng cho bất động sản theo quy định tại Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp, điều kiện tặng cho này đã được ghi nhận vào hợp đồng tặng cho và đã được công chứng, chứng thực, chồng bạn có nghĩa vụ tuân thủ điều kiện này chỉ với bố chồng bạn mà không phải với anh chị em chồng bạn hay bất cứ người nào khác vì chỉ có bố chồng bạn là một bên của quan hệ hợp đồng tặng cho. Nếu chồng bạn vi phạm nghĩa vụ bằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất), theo quy định tại khoản 3 Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 đã nêu trên, bố chồng bạn mới có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Trong trường hợp bố chồng bạn không còn, nghĩa vụ thực hiện đúng điều kiện tặng cho cũng không còn, chồng bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
Như vậy, trong mọi trường hợp, anh chị em chồng bạn không phải là người tặng cho và không có quyền hạn chế chồng bạn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thứ hai, bạn, với tư cách là người vợ, có quyền hạn gì trong trường hợp này hay không?
Đối với câu hỏi thứ hai:
Bạn không nói rõ là bố chồng bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho riêng chồng bạn hay cho cả hai vợ chồng và chỉ có chồng bạn đứng tên người sử dụng đất hay cả hai vợ chồng bạn cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Làm rõ các nội dung này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định bạn có quyền gì.
Trong trường hợp bố chồng bạn cho riêng chồng bạn và chồng bạn không đưa quyền sử dụng đất vào khối tài sản chung của hai vợ chồng, theo quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật hôn nhân gia đình 2014 về tài sản riêng của vợ, chồng, theo đó, tài sản được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ hoặc chồng. Vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung.
Trong trường hợp này, việc tặng cho được xác định là tặng cho riêng cho chồng bạn và quyền sử dụng đất là tài sản riêng của chồng bạn. Việc chuyển nhượng hay không, các điều kiện chuyển nhượng, giá cả,… thuộc về quyền của chồng bạn.
Còn trong trường hợp bố chồng bạn cho cả hai vợ chồng hoặc cho riêng chồng bạn nhưng chồng bạn đã nhập quyền sử dụng đất vào khối tài sản chung của vợ chồng, bạn và chồng bạn bình đẳng với nhau về tài sản chung đó. Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 thì tài sản mà vợ chồng được được tặng cho chung là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Đối với tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng.
Như vậy, trong trường hợp bố chồng tặng cho chung cả hai vợ chồng quyền sử dụng đất đó thì quyền sử dụng đất là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng. Bạn có quyền bình đẳng với chồng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Nói cách khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Bạn có quyền đồng ý hoặc không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
Bạn không nói rõ là bố chồng bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho riêng chồng bạn hay cho cả hai vợ chồng và chỉ có chồng bạn đứng tên người sử dụng đất hay cả hai vợ chồng bạn cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Làm rõ các nội dung này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định bạn có quyền gì.
Trong trường hợp bố chồng bạn cho riêng chồng bạn và chồng bạn không đưa quyền sử dụng đất vào khối tài sản chung của hai vợ chồng, theo quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật hôn nhân gia đình 2014 về tài sản riêng của vợ, chồng, theo đó, tài sản được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng của vợ hoặc chồng. Vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung.
Trong trường hợp này, việc tặng cho được xác định là tặng cho riêng cho chồng bạn và quyền sử dụng đất là tài sản riêng của chồng bạn. Việc chuyển nhượng hay không, các điều kiện chuyển nhượng, giá cả,… thuộc về quyền của chồng bạn.
Còn trong trường hợp bố chồng bạn cho cả hai vợ chồng hoặc cho riêng chồng bạn nhưng chồng bạn đã nhập quyền sử dụng đất vào khối tài sản chung của vợ chồng, bạn và chồng bạn bình đẳng với nhau về tài sản chung đó. Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 thì tài sản mà vợ chồng được được tặng cho chung là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Đối với tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng.
Như vậy, trong trường hợp bố chồng tặng cho chung cả hai vợ chồng quyền sử dụng đất đó thì quyền sử dụng đất là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng. Bạn có quyền bình đẳng với chồng trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Nói cách khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Bạn có quyền đồng ý hoặc không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
Trên đây là tư vấn của công ty luật Sao Việt, nếu có thêm thắc mắc quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số hotline: 1900 6243.
