Vợ chồng tôi thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước đã nhiều năm, nay tiết kiệm được một ít tiền và đang muốn mua lại căn nhà đang ở. Tôi được biết mua nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước thì thủ tục sẽ phức tạp hơn mua nhà bình thường, vậy thủ tục và giá bán của loại nhà ở này như thế nào?
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Do đối tượng Nhà ở bạn có ý định mua thuộc sở hữu Nhà nước nên những thủ tục để mua - bán loại hình nhà ở này có quy định đặc thù. Trước đây, Bộ Xây dựng quy định về thủ tục mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP tuy nhiên đến ngày 11/6/2021 vừa qua, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định 705/QĐ-BXD công bố thủ tục hành chính mới, được thay thế, sửa đổi, bổ sung và bị bãi bỏ trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ.
Theo đó, thủ tục mua bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước sẽ được hướng dẫn như sau:
Bước 1: Người mua nhà ở nộp hồ sơ đề nghị mua nhà tại đơn vị đang quản lý nhà ở ( đơn vị này thường do UBND cấp tỉnh quy định)
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiếp nhận, ghi giấy biên nhận, kiểm tra hồ sơ và lập danh sách người mua nhà ở.
Bước 3: Sở Xây dựng tổ chức họp Hội đồng xác định giá bán nhà ở để xác định giá bán nhà ở hoặc giá bán quyền sử dụng đất trên cơ sở hồ sơ đề nghị mua nhà ở cũ.
Sau khi xác định được giá bán nhà ở/quyền sử dụng đất, Sở Xây dựng lập danh sách đối tượng được mua nhà ở kèm văn bản xác định giá bán nhà ở để trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét và quyết định.
Đối với nhà ở do Bộ Quốc phòng đang quản lý thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị Hội đồng xác định giá bán nhà ở họp để xác định giá; sau đó trình Bộ Quốc phòng ban hành quyết định bán nhà ở cũ.
Bước 4: Cơ quan đại diện chủ sở hữu sẽ xem xét, ban hành quyết định bán nhà ở cũ (nêu rõ đối tượng được mua nhà ở, địa chỉ nhà ở, giá bán nhà ở hoặc/và giá chuyển quyền sử dụng đất) và gửi quyết định này đến cơ quan quản lý nhà ở, đơn vị quản lý vận hành nhà ở để phối hợp thực hiện ký hợp đồng mua bán.
Bước 5: Đơn vị quản lý vận hành nhà ở thông báo cho người mua nhà về thời gian ký kết hợp đồng mua bán và tiến hành ký kết.
Như vậy, nếu bạn là người mua thì chỉ cần nộp hồ sơ đề nghị mua nhà tại đơn vị đang quản lý nhà ở và chờ các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, ký hợp đồng mua bán nhà ở.
Về hồ sơ bạn cần chuẩn bị:
1. Đơn đề nghị mua nhà ở cũ
2. Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu đang còn giá trị hoặc Thẻ quân nhân của người đề nghị mua nhà ở; trường hợp là vợ chồng thì phải có thêm bản sao có chứng thực hộ khẩu gia đình hoặc Giấy đăng ký kết hôn
3. Hợp đồng thuê nhà ở được lập hợp pháp; giấy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền thuê nhà ở và chi phí quản lý vận hành nhà ở đến thời điểm nộp hồ sơ đề nghị mua nhà ở
- Trường hợp người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã xuất cảnh ra nước ngoài thì phải có văn bản ủy quyền (có xác nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực theo quy định cho các thành viên khác đứng tên mua nhà ở; nếu có thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã chết thì phải có giấy chứng tử kèm theo.
- Trong trường hợp có thành viên thuê nhà ở khước từ quyền mua và đứng tên trong Giấy chứng nhận thì phải có văn bản khước từ quyền mua, không đứng tên trong Giấy chứng nhận và cam kết không có tranh chấp, khiếu kiện về việc mua bán nhà ở này
4. Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền mua nhà ở (nếu có).
Thời hạn giải quyết: không quá 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Giá bán nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước:
Giá bán bao gồm tiền nhà và tiền sử dụng đất. Trong đó:
1. Tiền nhà: Được xác định căn cứ vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng Giá trị còn lại của nhà ở = Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở x Giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán x diện tích sử dụng nhà ở.
Đối với nhà biệt thự có nhiều hộ ở mà có diện tích nhà sử dụng chung thì diện tích sử dụng chung này được phân bổ theo tỷ lệ sử dụng nhà ở (m2) cho mỗi hộ. Đối với nhà ở cấp 4 mà người thuê đã phá dỡ, xây dựng lại trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì giá trị còn lại của nhà ở này được tính bằng 0.
a) Hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng của các loại nhà ở, trừ loại nhà ở quy định tại Điểm b khoản này được xác định như sau:
- Tầng 1 và nhà 1 tầng áp dụng hệ số: 1,2
- Tầng 2 áp dụng hệ số: 1,1
- Tầng 3 áp dụng hệ số: 1,0
- Tầng 4 áp dụng hệ số: 0,9
- Tầng 5 áp dụng hệ số: 0,8
- Từ tầng 6 trở lên áp dụng hệ số: 0,7
b) Hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ được xác định như sau:
- Tầng 1 áp dụng hệ số: 1,0
- Tầng 2 áp dụng hệ số: 0,8
- Tầng 3 áp dụng hệ số: 0,7
- Tầng 4 áp dụng hệ số: 0,6
- Tầng 5 áp dụng hệ số: 0,5
- Từ tầng 6 trở lên áp dụng hệ số: 0,4
c) Đối với nhà ở riêng lẻ mà có diện tích tầng lửng thì áp dụng hệ số 0,7
Khi bán căn hộ chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước có cấu trúc kiểu khép kín thì tiền sử dụng đất ở phân bổ cho từng căn hộ trong nhà chung cư đó áp dụng hệ số 1,4; không áp dụng hệ số này đối với nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở kiểu nhà phố.
2. Tiền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất cùng với việc bán nhà ở cũ:
Được tính theo bảng giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán và căn cứ vào vị trí của đất ở, tầng nhà như sau:
a) Đối với nhà ở nhiều tầng có nhiều hộ ở thì tính bằng 10% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng đất và phân bổ cho các tầng theo các hệ số tầng tương ứng;
b) Đối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng có một hộ ở, nhà biệt thự có một hộ hoặc có nhiều hộ ở thì tính bằng 40% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng đối với phần diện tích đất trong hạn mức đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; đối với phần diện tích đất vượt hạn mức đất ở thì tính bằng 100% giá đất ở;
c) Trường hợp nhà biệt thự có nhiều hộ ở thì diện tích đất để tính tiền sử dụng đất của mỗi hộ bao gồm diện tích đất sử dụng riêng không có tranh chấp; diện tích đất xây dựng nhà biệt thự được phân bổ cho các hộ theo diện tích sử dụng nhà của mỗi hộ tương ứng với hệ số tầng; diện tích đất sử dụng chung trong khuôn viên của nhà biệt thự được phân bổ cho các hộ sử dụng chung (tính theo số hộ đang sử dụng nhà biệt thự).
Việc tính tiền sử dụng đất của mỗi hộ được thực hiện từ phần diện tích đất xây dựng nhà biệt thự có nhiều hộ ở trước, sau đó tính các phần diện tích khác sau.
d) Đối với nhà ở riêng lẻ có khả năng sinh lợi cao tại vị trí mặt đường, phố thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số k điều chỉnh giá đất so với bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở này;
đ) Trường hợp nhà ở cũ khi xây dựng có một phần tiền góp của cá nhân và của tập thể mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền mua nhà được tính theo quy định tại Khoản 1 Điều này nhưng người mua được trừ số tiền đã góp xây dựng nhà ở trước đây (tính trên tỷ lệ % số tiền đã góp so với giá trị quyết toán khi xây dựng công trình nhà ở); đối với tiền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định tại Khoản này.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục có gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
