Chào luật sư, tôi muốn được tư vấn về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà ở chung cư.
Trả lời:
Cám ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Sao Việt. Về vấn đề của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
1. Căn cứ pháp lý:
- Luật Nhà ở năm 2014;
- Luật Công chứng năm 2014;
- Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản
2. Hợp đồng mua bán nhà chung cư có luôn phải công chứng?
Căn hộ chung cư bạn mua là loại nhà ở thương mại theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”.
Do đó, căn cứ vào Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định, trường hợp mua bán nhà ở thương mại, trong đó có nhà chung cư, phải thực hiện công chứng khi mua bán ngoại trừ các trường hợp sau:
- Mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;
- Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
Các trường hợp ngoại lệ trên không bắt buộc phải tiến hành công chứng trừ khi các bên có nhu cầu.
Việc mua bán căn hộ chung cư phải được lập thành văn bản và bắt buộc tuân theo mẫu số 01 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP (theo Khoản 1 Điều 6 Nghị định này). Đây là điểm mới so với quy định tại Điều 6 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP trước đây khi chỉ đưa ra các loại hợp đồng mẫu và không mang tính chất bắt buộc thực hiện theo.
3. Về thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chung cư
* Hồ sơ thực hiện công chứng
Theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu của căn phòng/phòng công chứng).
- Giấy tờ tuỳ thân như: Căn cước công dân/hộ chiếu còn hạn, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án/quyết định ly hôn đã có hiệu lực pháp luật...
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở (Sổ hồng) nếu chung cư đã được cấp hoặc biên bản bàn giao hoặc các giấy tờ khác có giá trị tương đương.
- Hợp đồng ủy quyền (nếu có).
* Trình tự thực hiện:
- Bước 1: Nộp bộ hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ đã nêu như trên cho công chứng viên
- Bước 2: Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng
- Bước 3: Công chứng viên tiến hành công chứng:
+ Công chứng viên hướng dẫn bạn tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng; giải thích cho bạn các quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng.
+ Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của bạn hoặc đối tượng của hợp đồng chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị bạn làm rõ hoặc theo đề nghị của bạn tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.
+ Công chứng viên kiểm tra hợp đồng; nếu trong hợp đồng có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên sẽ chỉ rõ cho bạn để sửa chữa. Trường hợp bạn không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
+ Bạn tự đọc lại hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho bạn nghe theo đề nghị của bạn.
+ Bạn đồng ý toàn bộ nội dung trong hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu bạn xuất trình bản chính của các giấy tờ chính trong hồ sơ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng.
- Bước 4: Công chứng viên ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng tuân theo quy định về chữ viết trong văn bản công chứng, lời chứng của công chứng viên tại Điều 45, 46 Luật Công chứng năm 2014.
* Thời gian giải quyết
Theo Điều 43 Luật Công chứng năm 2014 thì thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng; đối với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
* Nơi thực hiện công chứng
Theo khoản 4 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì việc công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng. Vì vậy, bạn có thể trực tiếp đến trụ sở Văn phòng công chứng hoặc yêu cầu Công chứng viên thực hiện công chứng ngoài trụ sở trong trường hợp bạn là người già yếu, không thể đi lại được, đang bị tạm giam, tạm giữ, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác (theo Điều 44 Luật Công chứng năm 2014).
* Phí công chứng
Hiện nay, phí công chứng hợp đồng mua bán chung cư được tính theo giá trị của tài sản theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC.
