Câu hỏi
Tôi đang có ý định mua nhà nhưng đang phân vân giữa mua chung cư hay nhà đất. Tôi muốn hỏi thủ tục mua nhà đất khác gì với thủ tục mua chung cư và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà như thế nào?
Trả lời
- Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2013 và văn bản hướng dẫn;
- Luật nhà ở 2014 và văn bản hướng dẫn.
- Nội dung
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013. Theo đó, Người sử dụng đất: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản…”. Sau khi đã tiến hành xong việc ký hợp đồng chuyển nhượng đất thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa (nếu đủ điều kiện tách thửa/ hợp thửa) đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định để cấp GCNQSD cho người sử dụng đất.
Về việc chuyển nhượng nhà chung cư, căn cứ theo khoản 4 Điều 6 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014 quy định: “Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai…”. Theo quy định này có thể thấy rằng, trình tự thủ tục mua nhà chung cư sẽ được thực hiện theo các quy định trong pháp luật đất đai. Tuy nhiên, việc nhận chuyển quyền sở hữu nhà chung cư sẽ có hai trường hợp tương ứng với phương thức làm thủ tục xin cấp GCN, đó là:
- Trường hợp 1: Mua nhà chung cư từ một cá nhân/gia đình đang sở hữu nhà chung cư, trong trường hợp này, trình tự thủ tục sẽ tương tự với trường hợp mua nhà đất quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;
- Trường hợp 2: Mua nhà chung tư từ một dự án phát triển nhà, khi đó, thủ tục mua nhà chung cư sẽ thực hiện theo quy định tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:
Về trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận căn cứ theo khoản 4 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở; trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở”.
Ngoài những sự khác nhau kể trên, trình tự thủ tục mua nhà đất và nhà chung cư là tương tự đều do cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền thực hiện, đồng thời Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà đều sẽ được cấp theo một mẫu thống nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
