Câu hỏi:
Năm 2014, tôi có mua nhà thuộc dự án được vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ, hợp đồng tín dụng của tôi là 10 năm (vẫn nằm trong thời hạn cho vay theo quy định), năm 2014,2015 chúng tôi trả lãi suất với mức 5%. Gần đây, nghe mọi người nói nhiều về quy định sau 1/6/2016 đối với các phần dư nợ giải ngân sau thời điểm này sẽ chịu mức lãi suất như lãi suất cho vay nhà ở thông thường, chúng tôi rất hoang mang với thông tin này.
Xin hỏi là có căn cứ nào để tin các thông tin đó không?
Trả lời tham khảo: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, câu hỏi của bạn Công ty Luật TNHH Sao Việt xin tư vấn như sau:
Gói 30.000 tỷ đồng là gói tín dụng ưu đãi mà Chính Phủ đã thông qua bởi Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu của Chính phủ. Chính sách tháo gỡ khó khăn này đã được hi vọng nhằm tạo điều kiện hỗ trợ người nghèo, người có thu nhập thấp được vay vốn mua nhà ở xã hội, ai là người được vay và thủ tục hồ sơ vay như thế nào, cùng một số câu hỏi liên quan về gói vay này.
Các nội dung liên quan đến gói 30.000 tỷ được quy định rõ ràng trong Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 05/05/2013 quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị Quyết 02/NQ-CP của Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam. Sau đó Thông tư 32/2014/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 11 vừa nêu.
Các ngân hàng phổ biến cho vay gói 30 nghìn tỷ gồm:
- Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank)
- Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)
- Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam (Vietinbank)
- Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)
- Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank)
Bỏ qua các quy định về điều kiện vay, quy trình vay, chúng ta đào sâu hơn về Thời hạn cho vay và lãi suất cho vay để trả lời câu hỏi: "Có phải từ 1/6/2016 thì các khoản vay giải ngân sau thời điểm đó sẽ được tính theo lãi suất cho vay thương mại đúng không?"
Đâu là nguồn tin khiến người mua nhà hoang mang?
Đầu tiên phải nhắc tới Thông báo của các ngân hàng BIDV - một trong các ngân hàng cho vay gói 30.000 tỷ cho hai khách hàng doanh nghiệp của họ, trong đó có đoạn:
" Trong thời gian qua, chi nhánh đã phối hợp cùng Qúy Công ty cùng trao đổi, tháo gỡ vướng mắc và đã cho trên 400 khách hàng cá nhân vay mua căn hộ tại dự án này.
Ngày 12/2/2015, BIDV đã ban hành Công văn số 768/BIDV-NHBL_ về việc hướng dẫn cho vay hỗ trợ nhà ở theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN và Thông tư số 32/2014/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước; Trong đó có đề cập tới nội dung: Thời gian triển khai giải ngân theo chương trình - Kể từ ngày 01/6/2013 đến hết ngày 01/6/2016 hoặc đến khi Trụ sở chính có thông báo thay thế. Vì vậy, để có sự chủ động chuẩn bị từ phía Qúy Công ty, đảm bảo quyền lợi của khách hàng mua căn hộ thuộc gói hỗ trợ lãi suất vay nêu trên. Khi chưa có công văn hướng dẫn, Chi nhánh Sở giao dịch 2 có một số ý kiến như sau:
- Đối với dư nợ được giải ngân đến ngày 01/06/2016 áp dụng lãi suất cho vay ưu đãi theo Thông tư 11/2013/TT-NHNN và Thông tư số 32/2014/TT-NHNN.
- Đối với dư nợ được giải ngân sau ngày 01/06/2016: áp dụng lãi suất cho vay theo lãi suất cho vay nhà ở thông thường của BIDV Chi nhánh Sở giao dịch 2."
Như chúng ta thấy thì văn bản dẫn chiếu tại Thông báo của Ngân hàng BIDV là hai văn bản Thông tư 11 và Thông tư 32. Trong đó Thông tư 32 là thông tư sửa đổi, bổ sung của Thông tư 11. Chúng ta hãy xem các nội dung liên quan tới Thông báo trên gồm:
Quy định về thời hạn giải ngân:
"1. Ngân hàng Nhà nước thực hiện tái cấp vốn để hỗ trợ cho các ngân hàng cho vay hỗ trợ nhà ở theo quy định tại Thông tư này. Việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng từ nguồn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước kết thúc khi Ngân hàng Nhà nước giải ngân hết số tiền tái cấp vốn nhưng tối đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực."
Do vậy, chúng tôi xin khẳng định thời điểm 01/06/2016 (3 năm sau ngày Thông tư 11/2013 có hiệu lực) là thời điểm kết thúc của việc giải ngân cho vay hỗ trợ nhà ở trong gói 30.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước đặt ra.
Vậy, thông tin dư nợ giải ngân sau 01/06/2016 sẽ được tính lãi suất vay mua nhà ở thông thường của các ngân hàng thương mại có đúng không?
Để trả lời câu hỏi trên, cần xem xét tới hai vấn đề: mức lãi suất cho vay và thời hạn áp dụng mức lãi suất cho vay.
Mức lãi suất cho vay:
Khoản 1,2,3 Điều 4 Thông tư 11/2013 thì:
"Điều 4: Mức lãi suất cho vay
1. Mức lãi suất cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng đối với khách hàng được Ngân hàng Nhà nước công bố hàng năm và áp dụng cho các khoản vay có dư nợ trong năm.
2. Mức lãi suất áp dụng trong năm 2013 là 6%/năm.
3. Định kỳ vào tháng 12 hàng năm, Ngân hàng Nhà nước xác định và công bố lại mức lãi suất áp dụng cho năm tiếp theo, bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm."
Ở thời điểm hiện tại 10/03/2016, thì đã có 3 văn bản Quyết định của Ngân hàng nhà nước quy định mức lãi suất của ngân hàng thương mại áp dụng đối với dư nợ của khoản vay hỗ trợ nhà ở, cụ thể:
- Mức lãi suất năm 2014 đối với dư nợ của khoản vay hỗ trợ nhà ở được hướng dẫn bởi Quyết định 21/QĐ-NHNN có hiệu lực từ ngày 02/01/2014 là 5%/ năm.
- Mức lãi suất năm 2015 đối với dư nợ của khoản vay hỗ trợ nhà ở được hướng dẫn bởi Quyết định 2788/QĐ-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 là 5%/ năm.
- Mức lãi suất năm 2016 đối với dư nợ của khoản vay hỗ trợ nhà ở được hướng dẫn bởi Quyết định 2645/QĐ-NHNN có hiệu lực từ ngày 01/01/2016 là 5%/ năm.
Hiện tại, vẫn chưa có văn bản thay thế của Quyết định 2645/QĐ-NHNN của Ngân hàng nhà nước, do vậy các Ngân hàng thương mại cho vay hỗ trợ nhà ở vẫn cần phải tôn thủ mức lãi suất cho vay với dư nợ của khoản vay hỗ trợ nhà ở năm 2016 là 5%/ năm.
Thời hạn áp dụng lãi suất cho vay tại Khoản 1,2,3 Điều 4 Thông tư 11 được sửa đổi tạị khoản 3, điều 1 Thông tư 32 như sau:
"4. Thời gian áp dụng mức lãi suất cho vay nêu tại Điều này:
a) Tối đa 15 năm đối với khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; thuê, mua nhà ở thương mại tính từ thời điểm khách hàng được giải ngân lần đầu tiên, nhưng không vượt quá thời điểm 01 tháng 06 năm 2031;
b) Tối đa 10 năm đối với khách hàng xây dựng mới, cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình tính từ thời điểm khách hàng được giải ngân lần đầu tiên, nhưng không vượt quá thời điểm 01 tháng 06 năm 2026;
c) Tối đa 5 năm đối với khách hàng doanh nghiệp, khách hàng hộ gia đình, cá nhân đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội tính từ thời điểm khách hàng được giải ngân lần đầu tiên, nhưng không vượt quá thời điểm 01 tháng 06 năm 2021.”
Thời hạn cho vay quy định tại Điều 5 Thông tư 11 được sửa đổi tại khoản 4, điều 1 Thông tư 32 như sau:
"1. Thời hạn cho vay do khách hàng và ngân hàng thỏa thuận nhưng thời gian được áp dụng mức lãi suất quy định tại Thông tư này không vượt quá thời gian quy định tại khoản 4 Điều 4 Thông tư này."
“3. Thời hạn tái cấp vốn: trừ trường hợp thu nợ tái cấp vốn theo thông báo của Ngân hàng Nhà nước quy định tại điểm d khoản 5 Điều này, thời hạn tái cấp vốn cho vay hỗ trợ nhà ở từng lần là 364 ngày và tự động được gia hạn đối với dư nợ tái cấp vốn còn lại tại thời điểm đến hạn thêm 01 (một) thời gian bằng thời hạn tái cấp vốn lần đầu. Việc tự động gia hạn được thực hiện tối đa kéo dài đến ngày 01 tháng 06 năm 2031. Dư nợ còn lại của khách hàng tại ngân hàng sau ngày hết thời hạn áp dụng mức lãi suất cho vay hỗ trợ quy định tại khoản 4 Điều 4 Thông tư này được chuyển sang hình thức cho vay theo cơ chế thương mại bằng nguồn vốn của ngân hàng.”
Trường hợp thu nợ tái cấp vốn:
"d) Trường hợp thu nợ tái cấp vốn:
i) Trong thời hạn 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả cho vay hỗ trợ nhà ở của ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước (Vụ Tín dụng) xác định và thông báo cho Sở Giao dịch Ngân hàng Nhà nước và ngân hàng về số tiền nợ gốc tái cấp vốn ngân hàng phải hoàn trả Ngân hàng Nhà nước;
ii) Trong thời hạn 01 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo của Ngân hàng Nhà nước (Vụ Tín dụng), ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả nợ gốc tái cấp vốn cho Ngân hàng Nhà nước;
iii) Việc thu nợ gốc tái cấp vốn được tính giảm trừ lần lượt vào các khế ước nhận nợ của ngân hàng tại Ngân hàng Nhà nước theo thứ tự thời gian của các khế ước nhận nợ, tính từ khế ước nhận nợ đầu tiên;
iv) Đến ngày 01/6/2023 ngân hàng phải hoàn trả toàn bộ nợ gốc và lãi vay tái cấp vốn cho Ngân hàng Nhà nước (được sửa đổi tại điểm d, khoản 5 điều 1 Thông tư 32 như sau: "Chậm nhất đến ngày 01 tháng 06 năm 2031, ngân hàng phải hoàn trả toàn bộ nợ gốc và lãi vay tái cấp vốn cho Ngân hàng Nhà nước")
Như vậy, hiện tại thông tin dư nợ được giải ngân sau 01/06/2016 sẽ được tính lãi suất như lãi suất cho vay nhà ở thông thường là chưa có căn cứ để khẳng định.
Nếu đúng việc dư nợ giải ngân sau 01/06/2016 áp lãi suất vay thông thường (hiện đang gần gấp đôi lãi suất hỗ trợ - khoảng 7-10%/ năm) mà số tiền này được cam kết cho vay thuộc gói 30.000 tỷ thì:
1- Người chịu thiệt ở đây là các khách hàng mua nhà - họ đứng giữa Ngân hàng và Chủ đầu tư. Họ không thể thúc giục Chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ vì điều đó ảnh hưởng chất lượng Công trình - nhà ở của họ sau này mà cũng không thể yêu cầu ngân hàng giải ngân khi dự án chưa đủ điều kiện giải ngân.
2- Ngân hàng nhà nước tái cấp vốn cho Ngân hàng thương mại gói 30.000 tỷ với lãi suất thấp hơn 1,5% so với lãi suất ngân hàng thương mại cho vay để Ngân hàng thương mại hỗ trợ cho người mua nhà mức lãi suất được quy định tại Thông tư 11/2013 với thời hạn được sửa đổi tại Thông tư 32/2014 (Thời hạn 01/06/2031).
Như vậy, Ngân hàng thương mại được vay với lãi suất tái cấp vốn nhưng sau đó vịn vào cớ hạn giải ngân của Thông tư 11/2013 (Thời hạn 01/06/2016) để đưa lãi suất hỗ trợ dư nợ giải ngân sau thời điểm này lên bằng với lãi suất cho vay nhà ở thông thường thì liệu có hợp lý không?
3- Số liệu báo cáo tình hình gói hỗ trợ 30.000 tỷ được trích từ một bài báo từ tháng 12/2014 và tháng 11/2015 như sau:
Năm 2014: "Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, tính đến 15/12/2014, tổng số tiền 5 ngân hàng đã cam kết cho vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là 9.417 tỷ đồng, đạt 31,39% (tháng 6/2014 mới đạt 13,47%); đã giải ngân 4.882 tỷ đồng, đạt 16,27% (tháng 6/2014 mới đạt 7,63%)."
Năm 2015: "Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) vừa cho biết, tính đến cuối tháng 11/2015, các ngân hàng thương mại tham gia gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã giải ngân đạt trên 13.499 tỷ đồng (khoảng 45%). Riêng số tiền cam kết đã là hơn 23.500 tỷ đồng (78%)."
Với số liệu năm 2014 và 2015, số tiền giải ngân 1 năm sau nhiều biện pháp thúc đẩy đạt con số khoảng 8,6 tỷ đồng, như vậy số tiền giải ngân (theo số liệu 11/2015) mới đạt gần 13,5 tỷ đồng thì một khi tiến độ giải ngân phụ thuộc vào tiến độ của các dự án nhà ở đang được hỗ trợ cho vay gói 30.000 tỷ thì có hai câu hỏi đặt ra là:
1. Ngân hàng Nhà nước có thể giải ngân hết 30.000 tỷ trước 01/06/2016 trong khi tiến độ các dự án không có bất cứ động thái vượt tiến độ?
2. Nếu Ngân hàng nhà nước cũng sẽ chưa giải ngân xong thì liệu Ngân hàng Nhà nước nên có động thái gia hạn thời gian giải ngân quy định tại Thông tư 11/2013 không?
Trên đây là tư vấn của công ty luật Sao Việt, nếu có thêm thắc mắc quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số hotline: 1900 6243.
