Chào luật sư, tôi xin được hỏi một sự việc như sau:
Năm 1999, gia đình tôi canh tác tại thửa đất 651m2 tại xứ Đồng Nanh, ông A canh tác tại ruộng ở xứ Đồng Già, ông B canh tác tại xứ Đồng Cầu. Đất của chúng tôi đều là đất nông nghiệp và đều có sổ đỏ từ năm 1999.
Khoảng năm 2012-2013, UBND xã có chính sách dồn điền đổi thửa, gia đình tôi được một suất 723,7m2 đất ruộng ở xứ Đồng Cầu, gia đình ông A được một suất 2278,2m2 đất ruộng xứ Đồng Cầu, ở giáp với thửa đất của tôi ở phía Bắc, ông B được một suất 2211m2 đất ruộng ở xứ Đồng Già. Trước khi được giao đất, ông A và ông B nói chuyện với nhau về việc đổi đất ruộng được giao cho nhau.
Tháng 2 năm 2013 tiểu ban dồn điền đổi thửa xã lập biên bản giao 2278,2m2 đất ruộng xứ Đồng Cầu cho ông B, 2211m2 đất ruộng xứ Đồng Già cho ông A. Trong quá trình sử dụng đất, gia đình tôi đã đổ đất và xây tường bao quanh thửa đất ở Đồng Cầu, gia đình ông B cũng đổ đất, xây tường và trồng trọt trên thửa đất ở Đồng Cầu.
Năm 2021, ông B khởi kiện tôi tại Tòa án huyện vì gia đình tôi có hành vi lấn chiếm đất nhà ông B. Trong quá trình giải quyết vụ án, tôi được biết năm 2016 ông B và ông A đều có sổ đỏ của hai thửa đất mà tiểu ban dồn điền đổi thửa giao năm 2013 nhưng hai sổ đỏ được cấp đều theo thủ tục cấp lại do mất và cấp đổi sổ từ sổ cũ năm 1999.
Đến nay gia đình chúng tôi mong muốn được xin ý kiến tư vấn của luật sư để bảo vệ quyền lợi của mình, xin cảm ơn.
Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật TNHH Sao Việt. Vụ việc của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:
Với những tình tiết bạn cung cấp, có hai vấn đề pháp lý cần chú ý và làm rõ trong quá trình giải quyết vụ án: một là vấn đề về dồn điền đổi thửa, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; hai là vấn đề cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Về vấn đề “dồn điền đổi thửa”, “chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân” tại Điều 147 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính Phủ về thi hành luật đất đai ngày 29 tháng 10 năm 2004 có quy định:
“1. Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa thì thực hiện theo quy định sau:
a) Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp văn bản thỏa thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai (nếu có);
…”
Trong vụ việc của bạn, thời điểm năm 2012-2013 UBND xã Tiên Phương thực hiện, triển khai chính sách “dồn điền đổi thửa” theo chủ trương chung được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 147 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính Phủ về thi hành luật đất đai ngày 29 tháng 10 năm 2004. Trong quá trình thực hiện chính sách chung, khu dân cư, thôn xóm có thể đã tổ chức hội nghị, họp thống nhất chung về việc xác định các “suất” giao đất ruộng cho từng hộ gia đình. Sau khi có phương án thống nhất của khu dân cư, thôn xóm, tiểu ban dồn điền đổi thửa sẽ tiến hành đo đạc và bàn giao đất ruộng mới đến cho từng hộ để canh tác.
Có thể nhận định việc ông A và ông B thỏa thuận đổi đất ruộng được giao trong quá trình UBND xã Tiên Phương thực hiện chính sách dồn điền đổi thửa như bạn chia sẻ là sau thời điểm khu dân cư, thôn xóm thống nhất phương án trên toàn bộ diện tích đất ruộng của các hộ trong thôn, xóm.
Đối chiếu với quy định pháp luật, không thể loại trừ khả năng hành vi giao đất của Tiểu ban dồn điền đổi thửa thôn Đồng Nanh đã trái với trình tự thủ tục về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình được quy định tại Khoản 2 Điều 147 Nghị định 181/2004/NĐ-CP:
“2. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân được thực hiện như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
b) Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.”
* Về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2016 cho ông A và B có dấu hiệu sai quy định pháp luật.
Quy định về vấn đề về cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp trên được cụ thể hóa tại khoản 1 Điều 76 và Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật đất đai 2013 ngày 15 tháng 5 năm 2014 như sau:
“Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng
1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của người vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.”
“Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất
1. Hộ gia đình và cá nhân, công đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.
Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.
2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.
3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thười ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Đối với việc xác minh trình tự cấp lại và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A và B, cần xem xét và kiểm tra kỹ nội dung ông A và ông B khai nhận, thực hiện trong việc cấp lại và cấp đổi tại UBND xã, UBND huyện. Xem xét các hành vi hành chính của cơ quan có thẩm quyền về việc xác minh nguồn gốc quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất. Ở đây, nếu có sai phạm từ vấn đề một thì chắc chắn cũng có sai phạm trong việc cấp giấy chứng nhận cho hai hộ này.
Trên đây là tư vấn ban đầu của chúng tôi về trường hợp của bạn, có hai điểm đột phá nêu trên để bạn tham khảo nghiên cứu trong việc giải quyết vụ việc. Để nhận được sự trợ giúp pháp lý của luật sư và bảo vệ quyền lợi cho mình khi tham gia tranh tụng tại Tòa án, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
