Vi bằng có thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có công chứng được không?

Tôi đang có định mua một miếng đất để làm quà cưới cho con trai, sau khi bên môi giới dẫn tôi đi xem đất thì có đề nghị tôi lập vi bằng để mua bán đất thay thế hợp đồng chuyển nhượng. Người môi giới nói rằng khi lập vi bằng là pháp luật đã công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất rồi và việc lập vi bằng thuận tiện, tiết kiệm chi phí, nhanh chóng hơn nhiều. Vậy Luật sư cho tôi hỏi có thể mua đất bằng việc lập vi bằng hay không, tôi có rủi ro nào phải chịu nếu làm như vậy không? Tôi xin cảm ơn.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Trước hết, bạn cần hiểu rõ thế nào là vi bằng?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”.

Các trường hợp không được lập vi bằng được quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP bao gồm:

1. Trong khi thực thi nhiệm vụ, Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.

2. Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm: Xâm phạm mục tiêu về an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phát tán tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc bí mật nhà nước; vi phạm quy định ra, vào, đi lai trong khu vực câm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự; vi phạm quy định về bảo vệ bí mật, bảo vệ công trình an ninh, quốc phòng và khu quân sự.

3. Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; trái đạo đức xã hội.

4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

6. Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.

7. Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân đang thi hành công vụ.

8. Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

9. Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Vi bằng có thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng không?

Theo Điều 37 Nghị định 08/2020 nêu trên, có thể thấy pháp luật cấm việc vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Hơn nữa, trường hợp bạn mua bán quyền sử dụng đất là thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực. Vi bằng không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, đây cũng là quy định được nêu tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng: “2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.”

Vi bằng chỉ có thể được xem là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Thừa phát lại chỉ được phép lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến việc xác nhận tình trạng nhà đất, ghi nhận việc đặt cọc hoặc giao nhận tiền khi chuyển nhượng nhà đất hợp phát,... 

Nếu lập vi bằng thay cho giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, bạn sẽ phải đối mặt với nguy cơ mất tiền, mất nhà và mất cả thời gian bởi vi bằng không thay thế được hợp đồng chuyển nhượng có công chứng nên pháp luật cũng sẽ không bảo hộ được quyền sử dụng đất mà đáng lẽ bạn được hưởng khi mua mảnh đất đó.

Chưa kể, nếu mảnh đất đó “sạch” về vấn đề pháp lý thì người môi giới và người bán cũng sẽ dễ dàng thực hiện thủ tục mua bán, công chứng hợp đồng và sang tên đúng pháp luật cho bạn chứ không cần “lách” bằng cách dụ bạn lập vi bằng. Cho nên chúng tôi khuyên bạn nên cẩn thận trong vấn đề mua bán và cần xem xét lại việc mua căn nhà này bằng cách lập vi bằng. Bởi vì bạn định mua nhà đất làm quà cho con trai nên thiết nghĩ món quà đó càng cần phải rõ ràng về mặt pháp lý và giấy tờ mua bán, tránh việc mang lại rắc rối cho cả người cho và người nhận.