Xây dựng nhà ở, công trình trên đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng có được không?

1, Chỉ giới xây dựng là gì?

Căn cứ pháp lý:

+ Khoản 6 Điều 3 Luật Xây dựng 2014

+ Mục 1.4.23 QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD 

Kết luận: Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.

Như vậy, đất ngoài chỉ giới xây dựng là phần diện tích đất nằm ngoài đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.

2. Đất ngoài chỉ giới có xây dựng được không?

Căn cứ theo Mục 2.6.7 QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, theo đó, tùy thuộc vào vị trí của công trình với chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ, sẽ có 02 trường hợp dưới đây:

Trường hợp 1: Chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ,

Chỉ giới đường đỏ: Là Đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.

Khi chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ thì người dân phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Không cản trở các hoạt động giao thông tại lòng đường.

- Đảm bảo an toàn, thuận tiện cho các hoạt động đi bộ trên vỉa hè.

- Không làm ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố.

- Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố.

- Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy.

Do đó, trường hợp này sẽ không được xây dựng công trình trên đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng

Trường hợp 2: Đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng nhưng thuộc khoảng lùi (phần không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng)

Khi đó người dân phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

- Đảm bảo không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố.

- Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy.

Đồng thời, tại khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 quy định một trong các hành vi cấm trong xây dựng – đó là cấm vi phạm chỉ giới xây dựng cũng. Do đó, đối với phần đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng, người dân không được phép xây dựng nhà ở, công trình. Trường hợp cố tình xây dựng công trình trên phần đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng, người dân có thể bị phạt hành chính theo Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP với mức phạt dao động từ 80 triệu – 100 triệu đồng

Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

...

9. Xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt như sau:

a) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

c) Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

...

Đồng thời người vi phạm phải thực hiện Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.