Xây nhà không phép có được bồi thường khi thu hồi đất không?

Tôi mua một căn nhà ở quận Đống Đa từ năm 2008. Năm 2020 tôi có xây lại nâng diện tích nhà ở lên tổng 50m2. Tuy nhiên khi xây tôi không xin giấy phép xây dựng, căn bản tôi cũng không hiểu lắm các quy định, thấy nhà bên cạnh xây được nên tôi cứ xây, xong từ đó đến nay cũng chẳng thấy ai ý kiến gì. Gần đây, tôi nghe nói có dự án mở rộng mặt đường và nhà tôi sẽ nằm trong diện tích bị giải tỏa. Tôi muốn hỏi nếu nhà tôi có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi để làm dự án không? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Khi muốn xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình, người dân phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, vẫn có một vài trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) như sau:

(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp này phải thông báo thời điểm khởi công).

(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(3) Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.

Đối với những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như trên thì sẽ được đền bù khi bị thu hồi đất dù khi xây dựng không có giấy phép.

Riêng trường hợp của bạn, nhà ở bạn xây là nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, do chưa rõ bạn xây dựng bao nhiêu tầng, nhà bạn có trong khu vực dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay không nên chúng tôi giả sử hai trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Nhà bạn xây dựng dưới 7 tầng và nằm trong  dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

=> Trường hợp này bạn không cần xin giấy phép xây dựng và sẽ được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất.
Trường hợp 2: Nhà bạn nằm trong khu vực đô thị, không thuộc trường hợp 1

Trường hợp phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công, do căn nhà bạn đã xây dựng và đưa vào sử dụng chưa có giấy phép xây dựng nên có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại khoản 7, Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Về việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, nguyên tắc bồi thường sẽ được căn cứ theo quy định khoản 1, Điều 88 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.”

ĐỒng thời, tại khoản 2, Điều 92 Luật Đất đai 2013 cũng quy định một trong những trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất là “Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, trường hợp này bạn chỉ được bồi thường về đất, còn căn nhà bạn đã xây dựng và đưa vào sử dụng mà chưa có giấy phép xây dựng theo đúng quy định của pháp luật thì sẽ không đủ điều kiện bồi thường về phần tài sản gắn liền với đất.