Xin cấp giấy phép xây dựng khi chưa có sổ đỏ

Ba mẹ tôi có một thửa đất ở quê được ông bà cho từ những năm 1992, đã xây dựng nhà cấp 4 ở tạm nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Gia đình tôi ở đây từ đó đến nay không tranh chấp gì với hàng xóm láng giềng. Nay chúng tôi đi làm tích cóp được đủ tiền để xây nhà mới cho bố mẹ, muốn xây một căn 7 tầng, tầng 1 cho thuê cửa hàng, tầng 3,4 để ở, tầng 7 để thờ và sân thượng, còn lại để bố mẹ tôi cho thuê. Tôi muốn tôi có được miễn giấy phép xây dựng không, để được miễn thì cần điều kiện gì và nếu không được miễn thì có cách nào để xin giấy phép xây dựng rồi làm sổ đỏ sau không?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn:

Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định tại điểm h, i, k khoản 2 Điều 89 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 30 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020 như sau:

- Điểm h khoản 2 Điều 89: “Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

- Điểm i khoản 2 Điều 89: “Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa”.

- Điểm k khoản 2 Điều 89: “Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý”.

Như vậy, nếu gia đình bạn xây dựng nhà ở riêng lẻ có quy mô 7 tầng, thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Điều kiện cần đáp ứng được quy định tại Điều 93 sửa đổi, bổ sung bởi khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

“3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn”.

Đồng thời theo khoản 1 Điều 95 của Luật này, bạn cần chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm:

“a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề”.

Để được cấp Giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ, không bắt buộc phải có sổ đỏ nhưng cần có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Theo Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng bao gồm:

“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm 2003. 

…

5. Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 … hoặc giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”.

Như vậy, trường hợp của bạn có thể nộp bản sao Giấy tờ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993. Nếu không có giấy tờ gì còn lại, bạn có thể đề nghị UBND cấp xã và cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để chứng minh quyền sử dụng đất làm thủ tục cấp giấy phép xây dựng.

Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Liên hệ Luật Sao Việt để được tư vấn miễn phí và báo giá dịch vụ tại: