Tháng 2/2018, gia đình tôi xây dựng quán ăn uống trên đất trồng lúa thuộc quyền sử dụng của gia đình, sau khi UBND tỉnh mở rộng đường quốc lộ. Sau khi xây dựng UBND cấp xã đã lập biên bản xử lý vi phạm hành chính với các hành vi: Chuyển mục đích sử dụng trái phép và xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng. Luật sư cho tôi hỏi, việc xử lý vi phạm hành chính trên đối với gia đình tôi có đúng không? Và tôi có thể làm gì để tiếp tục việc kinh doanh?
(Ảnh minh họa. Nguồn: Internet)
Trả lời:
Do vị trí thửa đất thuận lợi, giá trị sản xuất nông nghiệp không cao bằng việc sản xuất kinh doanh, do đó gia đình bạn sử dụng đất nông nghiệp để kinh doanh là điều hết sức thuận lợi. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng cũng cần tuần thủ theo các quy định của Luật đất đai để đảm bảo tính hợp pháp và không bị xử phạt. Theo quy định thì nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ Điều 57 Luật đất đai 2013 “1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.
Do đó, trường hợp gia đình bạn chuyển mục đích sử dụng đất cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, khi chưa được phép mà gia đình bạn tự ý chuyển mục đích sử dụng là vi phạm quy định tại Điều 6 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP thì chủ tịch UBND xã có quyền xử phạt theo Điều 31 Nghị định 102/2014/NĐ-CP đối với gia đình bạn.
Còn hành vi “xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng” đó là hành vi xây dựng trên đất không được cơ quan nhà nước cho phép xây dựng. Đất trồng lúa thuộc nhóm đất nông nghiệp, bạn không thể xây dựng công trình trên đất trồng lúa khi chưa chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, hành vi xây dựng nhà ở trên đất trồng lúa là hành vi “xây dựng công trình trên đất không có phép xây dựng” được quy định tại Điều 14 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP. Thẩm quyền lập biên bản và thầm quyền xử phạt vi phạm hành chính được quy định tại các Điều 69, 70 Nghị định 139/2017/NĐ-CP; Điều 76 thì thẩm quyền xử phạt cũng là của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã.
Vì vậy, gia đình bạn cần phải chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng để nộp cho cơ quan tài nguyên môi trường thẩm tra hồ sơ, bao gồm:
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Nếu được đồng ý thì gia đình bạn cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Ngoài ra, gia đình bạn cũng có thể liên hệ tới các văn phòng luật sư để thực hiện việc tư vấn cụ thể, tiến hành việc xác minh, thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng cho gia đình bạn cũng như xem xét việc xử phạt của UBND xã đối với gia đình bạn đã đúng với quy định của pháp luật hay chưa để có thể đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của gia đình bạn.
Để nhận được ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, bạn đọc vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 hoặc E-mail: congtyluatsaoviet@gmail.com.
