Luật sư Sao Việt cho tôi hỏi: Anh trai và chị dâu tôi biết mình bị bệnh hiểm nghèo, không sống được lâu, nên đã bàn với nhau lập di chúc để lại tài sản cho cháu của tôi là H.
Tháng 8/2017, do không biết chữ anh chị tôi có nhờ tôi viết hộ di chúc. Ngoài tôi ra thì không có ai chứng kiến việc lập di chúc của anh chị. Khi viết xong di chúc, tôi có đọc lại cho anh chị nghe và anh chị tôi điểm chỉ vào bản di chúc đó. Nội dung di chúc thể hiện: anh chị tôi để lại cho cháu H những tài sản gồm nhà và 200m2 đất tại thị xã P, thành phố B, tỉnh T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) đất năm 2000 đứng tên anh chị và diện tích đất 100m2 tại xã R, huyện K, tỉnh T. Nguồn gốc 100m2 đất như sau: Đất chưa có GCNQSDĐ, do anh chị tôi khai hoang từ năm 1972. Năm 1995, anh chị không ở nữa và không có ai sử dụng vì xung quanh là rừng cây âm u. Năm 1996, gia đình anh chị chuyển ra ngoài thị xã P, mua đất để làm nhà. Diện tích đất này bị bỏ hoang đã lâu, không ai sử dụng.
Tháng 1/2018 anh trai tôi mất. 2 tháng sau, chị dâu tôi mất. Tháng 7/2018, cháu H muốn xây nhà trên diện tích này nhưng cơ quan có thẩm quyền không cho vì cho rằng H không có quyền sử dụng diện tích đất này. Luật sư cho tôi hỏi di chúc mà anh chị tôi để lại có hiệu lực pháp lý hay không?
Hình ảnh mang tính minh họa. Nguồn: Internet
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi, Luật sư Sao Việt có quan điểm tư vấn như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp thì trước khi anh trai và chị dâu bạn chết có nhờ bạn viết di chúc để lại cho con gái là H, nhưng liệu di chúc có hiệu lực pháp lý hay không thì chúng tôi phải căn cứ vào những quy định của pháp luật như sau:
Bộ luật dân sự quy định người lập di chúc có thể lập di chúc để lại tài sản cho người khác với hình thức bằng văn bản hoặc bằng miệng. Dù di chúc được lập bằng văn bản hay bằng miệng thì cũng phải tuân thủ các điều kiện sau:
a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;
b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật”.
Ở trường hợp trên, người lập di chúc là anh trai và chị dâu bạn tuy nhiên hai người đều không biết chữ nên nhờ bạn viết hộ. Di chúc của ông N, bà T phải có công chứng và chứng thực vì theo khoản 3 Điều 630 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Trường hợp người để lại di chúc bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực”.
Trong trường hợp người lập di chúc nhờ người khác viết hộ di chúc thì điều kiện để di chúc hợp pháp là phải có ít nhất hai người làm chứng. Người lập di chúc phải ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ của người lập di chúc và ký vào bản di chúc.
Căn cứ vào những quy định trên thì di chúc của ông T, bà N không phát sinh hiệu lực pháp lý là do không được công chứng, chứng thực và không có 2 người làm chứng ký xác nhận, điểm chỉ của bố mẹ chị H vào bản di chúc. Vì di chúc do ông T, bà N lập không hợp pháp nên di sản thừa kế của ông T, bà N sẽ được chia theo pháp luật cho những người được hưởng thừa kế. Vì ông T, bà N không còn bố mẹ, chị H là con duy nhất của ông bà nên chị H là người thừa kế duy nhất của ông T.
Điều quan trọng ở đây cần phải xem xét, đó là, di sản thừa kế phải là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người để lại thừa kế. Do đó chị H có được quyền sở hữu đối với những mảnh đất tại xã R, thị xã P hay không phụ thuộc vào việc những mảnh đất này có thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông T, bà N trước thời điểm mở di chúc hay không?
Quyền thừa kế của cá nhân được quy định tại Bộ luật dân sự 2015. Theo đó cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Nếu di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì người lập di chúc bên cạnh việc phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự 2015 về thừa kế còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai. Ông N và bà T mất năm 2015 (chính là thời điểm mở di chúc) nên luật đất đai được áp dụng để xác định quyền sử dụng đất trong trường hợp này là Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2014). Cụ thể, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cho phép người sử dụng đất được để lại thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời thửa đất đó cũng phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo tình huống, mảnh đất 100m2 tại xã R, huyện K, tỉnh T chưa có GCNQSDĐ. Bố mẹ chị H chỉ có thể để lại quyền thừa kế diện tích đất này cho chị H nếu diện tích đất này có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ.
Về điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, bao gồm:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Tuy nhiên theo như thông tin chị H cung cấp, từ năm 1995 ông N không ở trên 100m2 nữa và cũng không có ai sử dụng, đất bị bỏ hoang. Theo khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014 thì căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).
Trong trường hợp này, do mảnh đất của gia đình chị H không được sử dụng một cách ổn định nên mảnh đất đó không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận nghĩa là chị H không đủ điều kiện để nhận thừa kế mảnh đất và chị H cũng không được quyền xây nhà trên đó một cách hợp pháp.
Để nhận được ý kiến tư vấn chính xác và cụ thể hơn, bạn đọc vui lòng liên hệ với các Luật sư, chuyên viên pháp lý của Công ty Luật TNHH Sao Việt qua:
Tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6243 hoặc 0243 636 7896
E-mail: congtyluatsaoviet@gmail.com
