Câu hỏi tình huống:
Bố mẹ tôi trước đây được phân 1 căn nhà tập thể 3 gian/2 tầng (2 gian dưới, 1 gian trên) tổng diện tích sử dụng là 45 m2 từ năm 1984. Đến năm 1992 công ty đã bán thanh lý căn nhà trên cho gia đình tôi. Trong quá trình ở từ năm 1984 đến nay gia đình tôi có sử dụng lấn thêm phần đất tiếp giáp phía sau và đã đóng thuế đất đây đủ từ năm 1993 cho tổng diện tích mặt bằng là 94 m2. Năm 1998 bố tôi mất không để lại di chúc gì (Bố mẹ tôi có 4 người con, ông bà nội ngoại đã mất, không có con nuôi, bố mẹ nuôi..). Hiện nay, các anh chị tôi đều đã có nhà riêng và ra ở riêng chỉ còn vợ chồng tôi sống cùng mẹ, căn nhà trên vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chỉ có quyết định thanh lý của công ty và hóa đơn thanh toán. Nay mẹ tôi tuổi cũng đã cao, gia đình tôi đã họp bàn và cùng thống nhất tôi được quyền sở hữu toàn bộ căn nhà trên. Vậy xin hỏi chúng tôi có thể lập biên bản phân chia tài sản và công chứng để xác nhận quyền sở hữu của tôi với tài sản trên được không? Các nội dung cần cần nêu và thủ tục pháp lý như thế nào?
Công ty Luật Sao Việt giải đáp câu hỏi của bạn như sau:
Như thông tin bạn cung cấp chúng tôi hiểu rằng, hiện gia đình bạn đang có tài sản gồm: 01 căn nhà tập thể đã mua thanh lý của Công ty từ năm 1992 (đến nay chưa được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà) và 94 m2 đất do gia đình lấn chiếm từ năm 1984 (chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Nay gia đình bạn muốn chuyển quyền toàn bộ tài sản trên cho bạn đứng tên. Vân đề của bạn chúng tôi chia sẻ như sau:
Đối với phần đất 94 m2 gia đình bạn lấn chiếm từ năm 1984, do chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đủ điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền thừa kế và tặng cho (theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013). Do đó gia đình bạn không thể lập văn bản phân chia phần đất này được.
Gia đình bạn cần làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu phần đất đó đủ điều kiện để cấp thì Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn. Khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình bạn có quyền phân chi mảnh đất đó.
Đối với căn nhà tập thể 45m2, bố mẹ bạn được phân từ năm 1984 và mua thanh lý năm 1992 nên căn nhà này được xác định là tài sản chung của bố mẹ bạn. Mặc dù căn nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhưng đã có quyết định thanh lý của công ty và hóa đơn thanh toán của bố mẹ bạn, do đó căn nhà đã có đủ điều kiện để tham gia giao dịch cho tặng, thừa kế theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014. Gia đình bạn có quyền phân chia căn nhà đó để bạn một mình đứng tên, các bước thực hiện như sau:
Bố mẹ tôi trước đây được phân 1 căn nhà tập thể 3 gian/2 tầng (2 gian dưới, 1 gian trên) tổng diện tích sử dụng là 45 m2 từ năm 1984. Đến năm 1992 công ty đã bán thanh lý căn nhà trên cho gia đình tôi. Trong quá trình ở từ năm 1984 đến nay gia đình tôi có sử dụng lấn thêm phần đất tiếp giáp phía sau và đã đóng thuế đất đây đủ từ năm 1993 cho tổng diện tích mặt bằng là 94 m2. Năm 1998 bố tôi mất không để lại di chúc gì (Bố mẹ tôi có 4 người con, ông bà nội ngoại đã mất, không có con nuôi, bố mẹ nuôi..). Hiện nay, các anh chị tôi đều đã có nhà riêng và ra ở riêng chỉ còn vợ chồng tôi sống cùng mẹ, căn nhà trên vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chỉ có quyết định thanh lý của công ty và hóa đơn thanh toán. Nay mẹ tôi tuổi cũng đã cao, gia đình tôi đã họp bàn và cùng thống nhất tôi được quyền sở hữu toàn bộ căn nhà trên. Vậy xin hỏi chúng tôi có thể lập biên bản phân chia tài sản và công chứng để xác nhận quyền sở hữu của tôi với tài sản trên được không? Các nội dung cần cần nêu và thủ tục pháp lý như thế nào?
Công ty Luật Sao Việt giải đáp câu hỏi của bạn như sau:
Như thông tin bạn cung cấp chúng tôi hiểu rằng, hiện gia đình bạn đang có tài sản gồm: 01 căn nhà tập thể đã mua thanh lý của Công ty từ năm 1992 (đến nay chưa được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà) và 94 m2 đất do gia đình lấn chiếm từ năm 1984 (chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Nay gia đình bạn muốn chuyển quyền toàn bộ tài sản trên cho bạn đứng tên. Vân đề của bạn chúng tôi chia sẻ như sau:
Đối với phần đất 94 m2 gia đình bạn lấn chiếm từ năm 1984, do chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đủ điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền thừa kế và tặng cho (theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013). Do đó gia đình bạn không thể lập văn bản phân chia phần đất này được.
Gia đình bạn cần làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu phần đất đó đủ điều kiện để cấp thì Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn. Khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình bạn có quyền phân chi mảnh đất đó.
Đối với căn nhà tập thể 45m2, bố mẹ bạn được phân từ năm 1984 và mua thanh lý năm 1992 nên căn nhà này được xác định là tài sản chung của bố mẹ bạn. Mặc dù căn nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhưng đã có quyết định thanh lý của công ty và hóa đơn thanh toán của bố mẹ bạn, do đó căn nhà đã có đủ điều kiện để tham gia giao dịch cho tặng, thừa kế theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở năm 2014. Gia đình bạn có quyền phân chia căn nhà đó để bạn một mình đứng tên, các bước thực hiện như sau:
- Vì bố bạn đã qua đời nên phần sở hữu nhà của bố bạn (1/2 căn nhà) trở thành di sản thừa kế. Những người thừa kế của bố bạn gồm: Mẹ, các anh/chị/em của bạn và bạn lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, trong văn bản này những người thừa kế còn lại (mẹ và các anh/chị/em của bạn) đồng ý tặng cho phần di sản họ được hưởng thừa kế cho bạn.
- Đồng thời mẹ bạn lập văn bản cho tặng phần tài sản thuộc sở hữu của mẹ bạn đối với với căn nhà tập thể (1/2 căn nhà) cho bạn.
Các văn bản này đều phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng.
- Đăng ký quyền sở hữu nhà tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ gồm: Biểu mẫu theo quy định và 02 văn bản (phân chia di sản thừa kế và cho tặng quyền sở hữu nhà) như đã nói ở trên. Nếu hồ sơ đầy đủ, UBND cấp huyện nơi có nhà sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đứng tên bạn.
