Câu hỏi: Xin chào Luật sư, do gặp phải vướng mắc về việc mua bán đất đai nên tôi mong được Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi có hỏi mua thửa đất của ông H và ông ý đã đồng ý bán cho tôi. Đến ngày 9/5/2017, tôi và ông H có ký với nhau hợp đồng mua bán đất nhưng không đi công chứng, chứng thực. Trong hợp đồng đã có đầy đủ thông tin về các bên và thửa đất. Tôi đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo đúng thỏa thuận. Đến nay tôi muốn đi làm sổ đỏ. Tôi có hỏi một số người quen thì được biết hợp đồng viết tay mà không đi công chứng, chứng thực thì không có hiệu lực để làm hồ sơ cấp sổ được. Xin nhờ Luật sư tư vấn bây giờ tôi phải làm sao để được cấp sổ? Cảm ơn Luật sư.
Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tới Luật Sao Việt. Dựa trên những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi đưa ra tư vấn về trường hợp của bạn như sau.
.png)
Ảnh minh họa (nguồn:Internet)
1. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên có hiệu lực không?
Căn cứ Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2013 đang có hiệu lực. Theo đó, tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định rằng “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Như vậy, về nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện công chứng hoặc chứng thực mới đáp ứng yêu cầu về hình thức để có hiệu lực pháp lý.
Tuy nhiên, pháp luật về dân sự hiện nay, mà cụ thể là tại Bộ luật dân sự năm 2015 lại có những quy định đặc thù liên quan đến việc công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự. Đối với trường hợp giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức không công chứng, chứng thực, tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Ngoài ra, tại Khoản 2 Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về trường hợp hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu (có trường hợp giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức), theo đó “Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực”. Trong trường hợp này, các bên ký kết hợp đồng mua bán đất đai vào ngày 9/5/2017, theo quy định trên, đến hết ngày 9/5/2019 nếu hợp đồng không vi phạm các điều kiện khác và không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, thì sẽ không bị vô hiệu mà đương nhiên được công nhận có hiệu lực.
Từ những quy định trên, có thể thấy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông H được công nhận là có hiệu lực. mặc dù hợp đồng chuyển nhượng vi phạm quy định về hình thức.
2. Cần làm gì để hợp thức hóa giao dịch và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Tuy giao dịch giữa các bên được xác định là có hiệu lực, nhưng để có thể thực hiện thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ), thì hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong thực tế, thông thường văn phòng đăng ký đất đai sẽ yêu cầu các bên có hợp đồng công chứng, chứng thực để làm cơ sở xác nhận tính pháp lý của hợp đồng, từ đó tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, bên yêu cầu cấp sổ cần thực hiện cách thức để hợp thức hóa giao dịch. Mà trong trường hợp này, cần thực hiện khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng, dựa trên căn cứ tại Điều 129 hoặc Điều 132 Bộ luật dân sự theo nội dung phân tích trên. Mặc dù quy định tại Điều 132 không đặt ra yêu cầu một hoặc các bên phải thực hiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng, nhưng việc thực hiện hợp đồng trong trường hợp này có liên quan đến lĩnh vực quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, việc thực hiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng là cần thiết để đảm bảo giao dịch được thực hiện trên thực tế. Đây cũng là cơ sở để cá nhân yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp (Điều 4 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015). Khi hợp đồng được công nhận hiệu lực thì quyền và nghĩa vụ của các bên mới được đảm bảo.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Sao Việt. Nếu bạn còn bất kỳ vướng mắc nào khác có liên quan hoặc bạn đang gặp những rắc rối về tính hợp pháp, hiệu lực của hợp đồng/giao dịch dân sự, hay thực hiện thủ tục yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch…hãy liên hệ với Luật sư Sao Việt để được gỡ vướng và hỗ trợ giải pháp pháp lý tối ưu.
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
