Câu hỏi: Xin chào Công ty luật Sao Việt, tôi đang có một vướng mắc liên quan đến đất đai mong được Luật sư giải đáp, tình huống của tôi như sau:
Tôi có ký hợp đồng mua một phần đất có diện tích 35m2 đất ở từ mảnh đất của ông H. Hợp đồng đã được công chứng và thanh toán ⅔ giá trị, phần còn lại tôi sẽ phải thanh toán hết sau khi hoàn thành thủ tục tách thửa và sang tên cho tôi. Tuy nhiên, cho đến nay đã vài tháng trôi qua, ông H nói vẫn chưa thực hiện sang tên cho tôi được vì bị cơ quan đăng ký đất đai từ chối do diện tích đất tôi mua không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định tại địa phương. Tôi thắc mắc không biết như vậy có đúng hay không. Vì đợi quá lâu mà không được cấp sổ, tôi đã yêu cầu ông H hoàn trả lại tiền và hủy hợp đồng mua bán đi nhưng ông H không đồng ý và muốn tôi đẩy diện tích đất mua lên thêm 05m2 để đủ điều kiện làm sổ. Vậy, tôi có thể khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết để đòi lại tiền mà không bị coi là vi phạm giao kết không?
Ảnh minh họa (nguồn:Internet)
Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Dựa trên những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin được đưa ra câu trả lời trong bài viết dưới đây, như sau:
Thứ nhất, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
Theo quy định của pháp luật về đất đai, diện tích đất tối thiểu tách thửa được hiểu là quy định của pháp luật đất đai về giới hạn diện tích thấp nhất mà người sử dụng đất được quyền tách từ một thửa đất lớn thành hai hay nhiều thửa đất mới có diện tích nhỏ hơn. Đối với vấn đề này, Luật Đất đai năm 2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền để quy định cụ thể về điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất đối với từng loại đất (Khoản 4 Điều 220). Theo đó, để có thể thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bạn nhận chuyển nhượng trong trường hợp này, thì trước đó bắt buộc phải tiến hành thủ tục tách thửa. Trong khi đó, đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh (nơi có đất) ban hành là một trong những điều kiện để được thực hiện thủ tục tách thửa.
Thêm vào đó, tại Khoản 2 Điều 146 Luật đất đai năm 2024 quy định về trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, như sau:
“2. Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật này.”
Trường hợp ngoại lệ sau đây được quy định tại Khoản 1 Điều 146 Luật đất đai năm 2024 thì người sử dụng thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được cấp giấy chứng nhận. Cụ thể: Nếu thửa đất đang sử dụng đã được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn không thuộc trường hợp này.
Như vậy, theo những quy định trên, do việc bạn và ông H thỏa thuận chuyển nhượng một phần diện tích đất (35m2) từ mảnh đất của ông H và diện tích này không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh ban hành để tách thửa nên việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không thực hiện được.
Thứ hai, về việc hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện nay, hệ thống pháp luật hiện hành vẫn chưa có quy định pháp luật nào điều chỉnh cụ thể về trường hợp này. Tuy nhiên, tại Khoản 15 Phần IV, Công văn số 163/TANDTC-PC ngày 10 tháng 9 năm 2024, Tòa án nhân dân tối cao đã giải đáp vướng mắc trong xét xử đối với trường hợp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực do vi phạm điều kiện tách thửa. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hoặc đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng và đã xây dựng nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng mà không bị chính quyền địa phương xử lý. Vậy, trong những trường hợp này Tòa án có công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?”; Áp dụng tinh thần giải quyết của Tòa án nhân tối cao trong trường hợp này, trường hợp thửa đất là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2024 nêu trên (diện tích đất chuyển nhượng không đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh ban hành tại địa phương) thì Tòa án sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó vô hiệu.
Công văn của Tòa án nhân dân tối cao tuy không phải là một văn bản quy phạm pháp luật, nhưng lại phản ánh quan điểm xét xử thống nhất. Trên thực tế, khi xét xử, các Tòa án địa phương thường dựa vào những hướng dẫn này để bảo đảm tính thống nhất trong việc áp dụng pháp luật. Do đó, dù không có giá trị bắt buộc như một văn bản quy phạm pháp luật, nhưng công văn này vẫn là căn cứ quan trọng mà Tòa án có thể sử dụng khi xét xử. Thêm vào đó, đối với trường hợp của bạn, việc thực hiện hợp đồng trên thực tế (thửa đất nhận chuyển nhượng được tách thửa và sang tên) là bất khả thi. Do đó, việc Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu là hoàn toàn có cơ sở.
Theo đó, căn cứ Khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015, trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông H bị tuyên vô hiệu thì “các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Do đó, bạn hoàn toàn có được nhận lại số tiền đã thanh toán cho ông H ban đầu.
Trên đây là nội dung trả lời của Luật Sao Việt đối với trường hợp của bạn. Nếu còn bất kỳ vướng mắc nào khác liên quan, hoặc cần hỗ trợ trong quá trình đàm phán, khởi kiện, vui lòng liên hệ Luật sư và Chuyên viên của chúng tôi để được tư vấn cụ thể và cung cấp dịch vụ pháp lý hỗ trợ.
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
