Xin chào luật sư, tôi muốn hỏi một vấn đề về đất đai như sau: Tôi có một mảnh đất đang được thế chấp tại ngân hàng, nay muốn sang tên cho con trai và con dâu tôi. Tuy nhiên tôi chưa có đủ tiền để rút sổ từ ngân hàng về. Vậy tôi muốn hỏi trong trường hợp này tôi có thể sang tên cho các con dù nhà đang thế chấp ngân hàng được không? Nếu được thì mong luật sư hướng dẫn thủ tục giúp tôi, tôi xin cảm ơn.
 (11).jpg)
Ảnh minh hoạ, nguồn: Internet.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Một trong những điều kiện được sang tên nhà đất và đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 bao gồm:
"a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Vì vậy, muốn sang tên bắt buộc cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc/và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà).
Tuy nhiên, khi bạn thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nằm trên đất thì bạn có nghĩa vụ giao giấy tờ liên quan đến tài sản cho bên nhận thế chấp.
Trong khi đó, việc thế chấp nhà đất và sang tên đối với nhà đất đang thế chấp phải thực hiện theo quy định tại khoản 8 Điều 320 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể:
Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp: "8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp:
“...
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Theo các quy định này, nếu muốn thực hiện được thủ tục sang tên nhà đất thì bạn cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
Trên thực tế, nhiều ngân hàng sẽ không đồng ý cho bạn sang tên để hạn chế những rủi ro và tranh chấp sau này. Chỉ có trường hợp bạn bán nhà đất cho người khác, để có thể được ngân hàng đồng ý thì các bên sẽ ký Biên bản thoả thuận 3 bên (bên thế chấp, bên nhận chuyển nhượng và ngân hàng) để chuyển nhượng nhà đất đang thế chấp. Trong Biên bản này ghi rõ quyền và nghĩa vụ của từng bên, trong đó, người mua sẽ đưa tiền cho người thế chấp để thanh toán hết phần nghĩa vụ đối với ngân hàng và lấy Sổ đỏ về.
Tuy nhiên ở trường hợp của bạn, việc sang tên cho con cái (thường là tặng cho) sẽ khó được ngân hàng đồng ý. Trường hợp có thể thoả thuận với phía ngân hàng, để được chấp nhận sang tên nhà đất thì sau đó bạn thực hiện thủ tục sang tên theo các bước sau:
Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho/ chuyển nhượng
Vì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản (theo điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013)
Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Bước 2: Kê khai, nộp thuế, phí
Mặc dù việc chuyển nhượng, tặng cho BĐS giữa cha mẹ và con cái thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, miễn lệ phí trước bạ tuy nhiên bạn vẫn phải khai và nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ để Nhà nước quản lý.
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai
Căn cứ Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ nộp khi đăng ký biến động đất đai bao gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất có công chứng/chứng thực.
- Văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
=================================================================================
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
