Dịch bệnh Covid có thể là lí do hủy hợp đồng đặt cọc không?

Tôi có ký hợp đồng đặt cọc thuê một căn hộ tại IPH dự định đưa gia đình đến ở vào tháng 8/2020 trong thời gian sửa chữa căn nhà của chúng tôi tại Cầu Giấy. Tuy nhiên vì tình hình dịch bệnh nên gia đình tôi bị kẹt trong Nam không thể ký hợp đồng thuê nhà, chúng tôi cũng chưa biết ngày nào có thể về. Chủ nhà cho rằng chúng tôi vi phạm hợp đồng đặt cọc nên đòi giữ tiền cọc và cho người khác thuê. Vậy theo pháp luật tôi có vi phạm hợp đồng không, làm thế nào để tôi lấy lại tiền cọc? Mong luật sư tư vấn giúp.

Hình ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

 “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Như vậy, theo quy định này thì nếu một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ giao kết hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên còn lại. Nếu trong thỏa thuận đặt cọc không quy định trường hợp ngoại lệ dẫn đến hủy hợp đồng đặt cọc và cũng không có sự thỏa thuận khác thì trường hợp bạn bị kẹt trong miền Nam không thể về ký hợp đồng thuê nhà nghĩa là bạn đã vi phạm hợp đồng đặt cọc và bị mất tiền cọc.

Tuy nhiên, vẫn có cách để bạn giữ được tiền cọc của mình.

Tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản thì bên bị ảnh hưởng lợi ích có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Khoản 1 Điều này quy định các điều kiện cần phải có ĐẦY ĐỦ để được coi là hoàn cảnh thay đổi cơ bản bao gồm:

1. Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

2. Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

3. Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

4. Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

5. Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

Vậy đại dịch Covid 19 có được coi là hoàn cảnh thay đổi cơ bản hay không, bạn có thể tham khảo bài tư vấn sau của Luật Sao Việt để hiểu rõ hơn: https://www.saovietlaw.com/phap-ly-lien-quan-covid-19/covid-19-co-duoc-coi-la-su-kien-bat-kha-khang-trong-giao-dich-dan-su-khong-/

Trường hợp của bạn, nếu không thể thỏa thuận lại với bên chủ nhà về việc gia hạn hoặc sửa đổi thời gian ký hợp đồng thuê nhà thì bạn có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền lợi của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Lưu ý: Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

Trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc, bạn vẫn phải thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đặt cọc đã ký kết ban đầu. Song song,  hai bên vẫn có thể đàm phán sửa đổi gia hạn thời gian ký hợp đồng thuê nhà, hoặc chấm dứt hợp đồng đặt cọc và trả lại tiền cọc. Nếu hai bên đến cùng không thể thỏa thuận thì có thể yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng do hoàn cảnh thay đổi nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng cho bên đặt cọc. Nếu thắng kiện thì bạn sẽ được trả lại tiền cọc.

Lưu ý: Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đã ký kết