Vừa qua, Quốc Hội chính thức thông qua Luật Nhà ở 2023 vào ngày 27/11/2023 và Luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025. Trong đó quy định về việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Điều 183, Điều 184 Luật nhà ở 2023.
Các chủ thể được quyền thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai gồm:
+ Chủ đầu tư xây dựng dự án
+ Người mua nhà ở đang xây dựng thuộc dự án
+ Chủ sở hữu xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình
Đối với chủ đầu tư:
- Chủ đầu tư được thế chấp toàn bộ dự án, một phần dự án hoặc nhà ở thuộc dự án
- Mục đích thế chấp: Để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án đó hoặc xây dựng nhà ở đó
- Việc thế chấp dự án hoặc nhà ở phải bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất.
- Đơn vị nhận thế chấp: tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam
+ Thế chấp dự án: Chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
a) Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
b) Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Lưu ý: Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này trừ trường hợp đã giải chấp
+ Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
a) Các điều kiện như đối với thế chấp dự án nêu trên;
b) Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định nêu trên, trừ trường hợp đã giải chấp;
Bên cạnh đó, việc thế chấp còn phải đáp ứng các quy định chung về thế chấp tài sản theo quy định của bộ luật dân sự và quy định riêng của tổ chức tín dụng như:
+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền….
Lưu ý: Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023
Đối với người mua nhà ở hình thành trong tương lai:
Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ để mua chính nhà ở đó.
Điều kiện người mua được thế chấp:
Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
(i) Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư;
(ii) Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;
(iii) Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở;
(iv) Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;
Ngoài ra, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai còn phải đáp ứng một số điều kiện khác theo quy định của bộ luật dân sự và quy định của tổ chức tín dụng như:
+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với chủ sở hữu (tổ chức, cá nhân) xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình:
Tổ chức, cá nhân đang xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở đó tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở, cải tạo, sửa chữa nhà ở đó.
Điều kiện được thế chấp:
+ Phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
+ Có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
