Tôi hiện đang kinh doanh bất động sản nhưng làm việc độc lập với tư cách cá nhân chứ không mở doanh nghiệp. Nghe nói từ năm sau cá nhân không được độc lập kinh doanh BĐS và tôi cũng đang có ý mở rộng kinh doanh. Vì vậy, tôi dự định thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong năm nay để tránh phải đáp ứng quá nhiều điều kiện theo luật mới. Vậy mong luật sư tư vấn cho tôi về điều kiện và thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện tại. Tôi xin cảm ơn.
Ảnh minh họa, nguồn: Internet.
Trả lời:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:
Hiện hành, theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi bởi Điểm a Khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) có quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản như sau:
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:
“a) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);
b) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
c) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
2. Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.”
Có thể bạn muốn tham khảo: https://saovietlaw.com/thanh-lap-doanh-nghiep-1/dieu-kien-thu-tuc-thanh-lap-doanh-nghiep-von-dau-tu-nuoc-ngoai-kinh-doanh-bat-dong-san-tai-viet-nam-moi-nhat-/
Trước đây bạn có thể kinh doanh BĐS mà không cần thành lập doanh nghiệp khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên (có đóng thuế đầy đủ). Tuy nhiên nếu mở rộng kinh doanh và tối ưu lợi nhuận, chi phí được trừ khi tính thuế thì nên thành lập doanh nghiệp.
Về cơ bản, kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh có điều kiện và bị kiểm soát khá chặt chẽ bởi pháp luật; hầu hết những điều kiện kinh doanh bất động sản hiện tại đều được duy trì trong Luật kinh doanh bất động sản mới, có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.
Tuy nhiên, ngay cả khi bạn thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong năm nay, thì bạn cũng không thể “thoát” được việc phải đáp ứng các điều kiện theo luật mới nếu muốn hoạt động kinh doanh.
Cụ thể, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản đang hoạt động trước ngày Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành (tức trước ngày 01/01/2025) mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định nêu trên thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành.
Như vậy, dù thành lập trong năm 2024 nhưng nếu chưa đủ điều kiện hoạt động theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì bạn vẫn phải bổ sung cho đủ điều kiện trong 6 tháng đầu năm 2025.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
Nếu bạn là cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì vẫn có thể kinh doanh mà không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tuy nhiên bạn phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, nếu bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật;
Trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt về thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Tp. Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
