Vợ tôi, vì nghe lời giới thiệu từ một người bạn nên đã đặt cọc tiền để mua một căn nhà tại quận 1 Thành phố HCM. Sau đó, tôi tìm hiểu thì mới biết là ngôi nhà này hiện đang thế chấp ngân hàng và không thể bàn giao nhà ngay. Tôi muốn hỏi việc mua đất đang thế chấp như vậy liệu có rủi ro gì không? Nếu vợ chồng tôi không muốn mua nữa thì phải làm thế nào để lấy lại tiền đặt cọc? Mong Luật sư sớm giải đáp thắc mắc giúp tôi, xin cảm ơn.
Ảnh minh họa: Internet
Trả lời:
Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với câu hỏi của bạn, chúng tôi giải đáp như sau:
Thứ nhất, những rủi ro khi mua nhà, đất đang thế chấp: Bạn đọc xem thêm tại link sau: https://www.saovietlaw.com/tu-van-luat-dan-su-1/rui-ro-khi-mua-nha-dang-the-chap-tai-ngan-hang/
Thứ hai, có thể lấy lại tiền đặt cọc khi mua nhà, đất đang thế chấp không
Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 328 BLDS, theo đó “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong: một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Từ quy định nêu trên, người mua nhà, đất đang bị thế chấp chỉ có thể lấy lại tiền đặt cọc khi:
-Bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng
-Giữa hai bên có thỏa thuận khác
Tuy nhiên hai trường hợp nêu trên chỉ áp dụng đối với giao dịch dân sự hợp pháp. Đối với trường hợp của bạn, vì đối tượng hợp đồng là nhà bị thế chấp ngân hàng nên cần xem xét 2 vấn đề sau:
Một là, khi mua và đặt cọc tiền cho căn nhà, vợ bạn có biết rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến căn nhà như nhà đang bị thế chấp dẫn đến việc chưa thể bàn giao nhà
Hai là, việc bán nhà đang thế chấp có được phía ngân hàng đồng ý theo quy định tại khoản 5 Điều 321 BLDS 2015 không: “Người bán chỉ được quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Nếu không đảm bảo đồng thời cả 2 yếu tố nêu trên, thì việc đặt cọc giữa vợ bạn và người bán là giao dịch dân sự vô hiệu. Để lấy lại tiền cọc, vợ bạn cần gửi đơn lên Tòa án yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, đồng thời người bán sẽ phải hoàn trả lại tiền đặt cọc đã nhận, tiền phạt vi phạm hợp đồng (nếu có). Bên cạnh đó,vợ bạn phải chứng minh được bên bán đã cố tình lừa dối, che giấu thông tin dẫn đến việc hiểu sai về giá trị pháp lý của căn nhà hoặc người bán đã tự ý bán căn nhà mà không được sự đồng ý từ phía ngân hàng nhận thế chấp.
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
