Đặt cọc mua đất đang thế chấp, hợp đồng đặt cọc có vô hiệu không?

Tháng 12/2023, tôi có nhu cầu mua 1 mảnh đất ở quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, do quen biết với chủ đất nên chủ đất cũng nói thẳng với tôi là đất đang thế chấp tại ngân hàng, chưa thể bàn giao ngay được nên mới để cho tôi giá đó. Sau khi đi xem mảnh đất, ngay hôm sau chúng tôi đã ký hợp đồng đặt cọc mua bán mảnh đất đó. Tuy nhiên, đến gần đây nhiều người bảo tôi rằng mua đất đang thế chấp sẽ rủi ro lắm. Tôi cũng đắn đo không muốn mua mảnh đất này nữa và muốn yêu cầu chủ đất trả lại tiền cọc cho tôi có được không? Hợp đồng đặt cọc này có vô hiệu không?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Sao Việt. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, những rủi ro khi mua nhà, đất đang thế chấp: Bạn đọc xem thêm tại Đây

Thứ hai, hợp đồng đặt cọc mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng có vô hiệu không?

Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 328 BLDS, theo đó “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong: một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Từ quy định nêu trên, người mua nhà, đất đang bị thế chấp chỉ có thể lấy lại tiền đặt cọc khi:

- Bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng

- Giữa hai bên có thỏa thuận khác

Tương tự những hợp đồng dân sự khác, hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi có một trong các yếu tố sau:

+ Nội dung hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

+ Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ

+ Hợp đồng vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

+  Hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn

+ Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

+ Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

+ Hợp đồng dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

+ Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

Do đó, nếu hợp đồng đặt cọc không có một trong các yếu tố nêu trên thì sẽ không được coi là hợp đồng vô hiệu.

Trên thực tế, nhiều người đắn đo về hợp đồng đặt cọc mua đất đang thế chấp ngân hàng bị vô hiệu là do lo ngại đặc điểm pháp lý của mảnh đất là đất đang thế chấp ngân hàng sẽ bị hạn chế một số giao dịch. Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 BLDS 2015 : “Người bán chỉ được quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Theo quan điểm của Luật Sao Việt, trong trường hợp của bạn, hợp đồng đặt cọc mua đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ không bị vô hiệu do:

+ Thứ nhất, bản chất của hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không phải là hợp đồng xác lập để mua bán hay chuyển nhượng tài sản đang thế chấp. Do đó, hợp đồng đặt cọc về cơ bản không liên quan và cũng không ảnh hưởng đến hợp đồng thế chấp.

Ngoài ra, trong thời gian đặt cọc các bên có nghĩa vụ thực hiện xong các nội dung như đã thỏa thuận để đủ điều kiện giao kết hợp đồng như trả tiền ngân hàng để xóa thế chấp. Do đó, việc tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Vì mục đích của đặt cọc là để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại thời điểm này các bên chỉ mới đặt cọc chứ chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do đó sau khi chủ đất trả hết tiền vay ngân hàng thì sẽ được xóa thế chấp, mảnh đất này sẽ đủ điều kiện để đưa vào giao dịch chuyển nhượng. Do đó, việc thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng cơ bản không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

+Thứ hai, Đối tượng của đặt cọc là khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc chứ không phải quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng. Các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nên việc viện dẫn quy định bên thế chấp không được mua bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp trong trường hợp này là không thuyết phục. Pháp luật cũng không hề có bất kì quy định nào không cho phép ký hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này.

+ Thứ ba, Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó Hợp đồng đặt cọc nếu đáp ứng về mặt hình thức, không vi phạm điều cấm của Luật, đảm bảo đủ các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực nêu trên thì được xem là hợp pháp.

Nếu không có các yếu tố làm vô hiệu hợp đồng được quy định tại Điều 117 Bộ Luật dân sự 2015 thì hợp đồng đặt cọc của bạn sẽ không bị vô hiệu

Điều 117 BLDS năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”.

 Vì hợp đồng đặt cọc được xác định là một hợp đồng độc lập với giao dịch mà nó bảo đảm (hợp đồng chuyển nhượng). Hơn nữa, quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng chỉ tạm thời không đủ điều kiện chuyển nhượng nên không thể là nguyên nhân làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Vì vậy nếu như bạn huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc mà trong hợp đồng không có điều khoản nào thoả thuận trả lại số tiền cọc thì bạn có thể bị mất trắng số tiền đặt cọc hoặc không tùy theo thỏa thuận giữa bạn và chủ đất

Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ: