Hiện nay trên thị trường bất động sản tôi thấy có rất nhiều người hành nghề mô giới và hiện tượng lừa đảo của mô giới cũng nhiều, tôi đang dự tính muốn mua 1 căn hộ thông qua mô giới nhà đất. Khi kí hợp đồng đặt cọc với mô giới thì tôi có thể đối mặt với những rủi ro gì và tôi phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình?
Nguồn ảnh: Internet
Trả lời:
Thị trường bất động sản là một thị trường rất rộng và cũng khá phức tạp, ở trong thị trường này hoạt động mô giới diễn ra khá phổ biến và nó là một nghề được hoạt động nhằm mục đích tạo ra cầu nối để cung và cầu thị trường gặp nhau, giúp thị trường phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên hiện nay cũng có rất nhiều tình trạng những người mô giới lừa dối khách hàng nhằm chiếm đoạt tiền cọc của khách hay lợi dụng lòng tin tưởng của khách hàng trục lợi cho cá nhân.
Hợp đồng đặt cọc khi mua bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn hộ thường có giá trị tương đối lớn vì vậy bạn cần phải hiểu và nắm bắt rõ những quy định pháp lý cũng như cần lưu ý những nội dung về vấn đề này để đảm bảo quyền lợi của mình cũng như an toàn về tài sản của mình khi giao dịch, kí kết hợp đồng.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được sử dụng trong nhiều lĩnh vực, phổ biến nhất là khi chuyển nhượng nhà đất. Tuy nhiên, chủ thể được tham gia kí và nhận tiền đặt cọc có phải là phía mô giới hay không?
Căn cứ vào quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật KDBĐS 2014) quy định về nội dung môi giới bất động sản bao gồm:
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Theo như quy định trên của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì bên môi giới chỉ cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên chứ không được trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.
Như vậy, đối với trường hợp của bạn để đảm bảo số tiền cọc mà bạn phải bỏ ra khi chuẩn bị ký hợp đồng mua căn hộ thì phương án tốt nhất là bạn nên yêu cầu mô giới cho mình thực hiện kí kết hợp đồng đặt cọc trực tiếp với chủ sở hữu căn hộ theo quy định của pháp luật. Ngoài ra trước khi kí hợp đồng đặt cọc bạn cần lưu ý một số vấn đề sau để tránh việc xảy ra những tranh chấp không đáng có và đôi khi là thiệt hại, mất tài sản của mình, cụ thể:
Thứ nhất, trước khi kí kết hợp đồng đặt cọc, người mua nhà cần phải xác định về tính hợp pháp của bất động sản như: bất động sản đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không, bất động sản có đang trong quá trình tranh chấp hay có đang là đối tượng đảm bảo của một giao dịch nào đó hay không như cầm cố, thế chấp… bên cạnh đó cũng cần xác định rõ loại đất đang giao dịch để phù hợp với mục đích sử dụng.
Thứ hai, cần phải xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải là người có đầy đủ trách nhiệm dân sự khi giao dịch.
Tài sản đặt cọc được giao cho bên nhận cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, bên nhận cọc có nghĩa vụ “bảo quản, giữ gìn tài sản” và “không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác” (khoản 1 Điều 32 Nghị định 163/2006/NĐ-CP). Theo quy định này, bên nhận đặt cọc có thể khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc nếu có thỏa thuận về việc này với bên đặt cọc. Như vậy, bên nhận cọc có thể khai thác tối đa khả năng kinh tế của tài sản, tuy nhiên có thể gây bất lợi cho bên đặt cọc nếu việc khai thác, sử dụng này làm mất hoặc giảm sút giá trị của tài sản. Vì vậy, người đặt cọc có quyền “yêu cầu bên nhận đặt cọc, ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc, nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị”. (Điều 31 Nghị định 163/2006/NĐ-CP).
Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ:
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
