Câu hỏi:
Tháng 01/2017 vợ chồng tôi có vay của chị V (giám đốc công ty TNHH TM & SX ACB) số tiền là 01 tỷ đồng. Sau đó để đảm bảo cho khoản vay, chị V yêu cầu vợ chồng tôi làm thủ tục chuyển nhượng cho chị V GCNQSDĐ của 2 vợ chồng tôi. 2 bên thỏa thuận bằng văn bản rằng chúng tôi sẽ chuyển tên trên giấy chứng nhận QSDĐ cho chị và trong thời hạn tối đa 05 năm sẽ chuyển lại GCNQSDĐ cho vợ chồng tôi, trong thời gian đó chị không được cầm cố, thế chấp hay chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, Vào tháng 05/2017 chị V đã tự ý chuyển nhượng chuyển sử dụng đất của chúng tôi cho người khác mà chưa được sự đồng ý của vợ chồng tôi. Bây giờ tôi phải làm gì để lấy lại GCNQSDĐ?
Tháng 01/2017 vợ chồng tôi có vay của chị V (giám đốc công ty TNHH TM & SX ACB) số tiền là 01 tỷ đồng. Sau đó để đảm bảo cho khoản vay, chị V yêu cầu vợ chồng tôi làm thủ tục chuyển nhượng cho chị V GCNQSDĐ của 2 vợ chồng tôi. 2 bên thỏa thuận bằng văn bản rằng chúng tôi sẽ chuyển tên trên giấy chứng nhận QSDĐ cho chị và trong thời hạn tối đa 05 năm sẽ chuyển lại GCNQSDĐ cho vợ chồng tôi, trong thời gian đó chị không được cầm cố, thế chấp hay chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, Vào tháng 05/2017 chị V đã tự ý chuyển nhượng chuyển sử dụng đất của chúng tôi cho người khác mà chưa được sự đồng ý của vợ chồng tôi. Bây giờ tôi phải làm gì để lấy lại GCNQSDĐ?
Trả lời:
Cảm ơn anh chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới luật Sao Việt, với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi trả lời như sau:
Cảm ơn anh chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới luật Sao Việt, với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi trả lời như sau:
1. Khẳng định giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cho chị V là giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
Đầu tiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh chị sang tên chị V đây là một giao dịch dân sự. Giao dịch này có mục đích là nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của vợ chồng anh chị với chị V chứ thực chất không nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất. Trường hợp này được quy định tại Khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể:
“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.”
Vậy theo quy định trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng anh chị cho chị V là một giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Còn giao dịch về khoản vay 1 tỷ là giao dịch vẫn có hiệu lực.
Khoản 1 điều 131 quy định về hậu quả pháp lý của giao dich dân sự vô hiệu, theo đó: giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.”
Vậy theo quy định trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng anh chị cho chị V là một giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Còn giao dịch về khoản vay 1 tỷ là giao dịch vẫn có hiệu lực.
Khoản 1 điều 131 quy định về hậu quả pháp lý của giao dich dân sự vô hiệu, theo đó: giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Giải quyết
Khoản 3 điều 132 quy định đối với “giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo” thì thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.
Do đó, về việc này, vợ chồng bạn có quyền khởi kiện ra tòa yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng bạn với chị V vô hiệu. Khi Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Tuy nhiên:
Đoạn 1 khoản 2 điều 133 bộ luật dân sự quy định:“Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
Vì anh chị đã sang tên GCNQSDĐ cho chị V khi vay tiền, nên giao dịch của chị V và bên thứ 3 (bên nhận chuyển nhượng của chị V) là có hiệu lực.
Khoản 3 điều 133 qui định :” Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.” Vậy vợ chồng anh chị không có quyền đòi lại QDĐ của bên thứ 3 nhưng có thể khởi kiện chị V để bảo vệ quyền lợi và nhận được những chi phí và bồi thường hợp lý.
Do đó, về việc này, vợ chồng bạn có quyền khởi kiện ra tòa yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng bạn với chị V vô hiệu. Khi Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.
Tuy nhiên:
Đoạn 1 khoản 2 điều 133 bộ luật dân sự quy định:“Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.
Vì anh chị đã sang tên GCNQSDĐ cho chị V khi vay tiền, nên giao dịch của chị V và bên thứ 3 (bên nhận chuyển nhượng của chị V) là có hiệu lực.
Khoản 3 điều 133 qui định :” Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.” Vậy vợ chồng anh chị không có quyền đòi lại QDĐ của bên thứ 3 nhưng có thể khởi kiện chị V để bảo vệ quyền lợi và nhận được những chi phí và bồi thường hợp lý.
Trên đây là tư vấn của công ty luật Sao Việt, nếu có thêm thắc mắc quý khách vui lòng liên hệ với chúng tôi theo số hotline 1900 6243.
