Rủi ro pháp lý khi mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền

Hiện nay có không ít trường hợp người mua, bán đất tìm cách “lách luật” để giảm bớt các chi phí khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc “chuyển nhượng chui” vì không đủ điều kiện mua bán. Thường gặp nhất là tình trạng “cải trang” hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền. Những tưởng được lợi trước mắt nhưng thực tế người mua đất thông qua hợp dồng ủy quyền sẽ phải dối mặt với nguy cơ "mất trắng" đất.

      Tiềm ẩn nhiểu rủi ro khi mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền

1. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có hiệu lực pháp luật

Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền, bản chất là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại được thực hiện dưới dạng hợp đồng ủy quyền nên đương nhiên về mặt pháp lý chỉ tồn tại hợp đồng ủy quyền sử dụng đất.

Đối với việc chuyển nhượng đất chỉ được xem như một sự thỏa thuận ngầm giữa hai bên, do đó khi phát sinh tranh chấp rất khó để chứng minh được sự tồn tại của giao dịch này.

Hơn nữa, một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giá trị pháp lý khi cá nhân phải hoàn tất 02 thủ tục gồm:

+ Chuyển nhượng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng

+ Đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền (sang tên sổ đỏ)

(Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013)

Vì vậy nếu mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền thì ngay từ khâu đầu tiên người mua đã không đủ điều kiện thực hiện sang tên sổ đỏ dẫn đến không được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

2. Người mua đất có thể bị giới hạn một số quyền đối với thửa đất

Theo quy định của Luật đất đai 2013, chỉ cá nhân, tổ chức được công nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn (Điều 167 Luật Đất đai 2013). Đồng thời người sử dụng đất khi đó còn được hưởng các quyền và lợi ích khác như:

+ Được cấp/cấp lại/đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

+ Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

+ Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật .

+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Đối với trường hợp mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền:

Như đã phân tích ở trên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có hiệu lực pháp luật, vì vậy, người mua đương nhiên không được công nhận quyền sử dụng đất. Địa vị pháp lý của “người mua” khi đó họ chỉ giữ vai trò thay mặt người ủy quyền (ở đây là người bán đất) thực hiện các quyền năng, nghĩa vụ trong phạm vi mà hai bên đã thỏa thuận. Vì:

“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Do đó nếu người mua không đủ “tỉnh táo khi thỏa thuận về các quyền và nghĩa vụ giữa hai bên trong hợp đồng ủy quyền thì người mua sẽ bị hạn chế các quyền đối với thửa đất.

3. Hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt bất cứ lúc nào và đương nhiên hết hiệu lực khi một bên chết

Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 569 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền gồm 2 loại : hợp đồng ủy quyền có thù lao , hợp đồng ủy quyền không có thù lao. Và dù thuộc trường hợp ủy quyền có thù lao hay không, bên ủy quyền và bên được ủy quyền đều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, cụ thể:

“1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”

Đồng thời tại khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt khi một trong hai bên chết. Khi đó mảnh đất sẽ trở thành di sản thừa kế, và được chia cho những người thừa kế, người được ủy quyền sẽ không còn quyền lợi với thửa đất nữa.

Khác với hợp đồng ủy quyền, nếu ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện công chứng, chứng thực theo đúng quy định pháp luật, thì ngay từ thời điểm công chứng, giao dịch chuyển nhượng đã có hiệu lực. Việc hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.” - Khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014.Do đó, ngay khi một trong hai bên chết, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có giá trị pháp lý. Người mua hoàn toàn có thể hoàn tất các thủ tục để sang tên sổ đỏ.

Trên đây là giải đáp của Luật Sao Việt về Những rủi ro pháp lý khi mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục có gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ: