Rủi ro từ nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ thừa kế

Việc nhận thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ chia thừa kế có tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với tổ chức tín dụng và có ảnh hưởng đến hợp đồng thế chấp hay không?

Trả lời:

Thế chấp là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất được ghi nhận tại Điều 167 Luật đất đai 2013.

Tuy nhiên không phải bất kỳ lúc nào, người sử dụng đất cũng được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, mà phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, theo đó:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền….”

=>> Như vậy, đối với đất có nguồn gốc từ thừa kế thì Người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi:

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo điểm c Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai, một trong các giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ thừa kế là phải có giấy tờ hợp pháp về thừa kế như:

+ Di chúc,

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản,

+ Văn bản khai nhận di sản

Do đó, chỉ cần có các giấy tờ nêu trên, thì người thừa kế đã có quyền được thế chấp di sản là QSDĐ cho tổ chức tín dụng mà không cần đợi đến khi được cấp giấy chứng nhận.

Rủi ro khi nhận thế chấp QSDĐ có nguồn gốc từ thừa kế mà chưa có sổ đỏ

Chính việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất (từ thừa kế) mà chưa có giấy chứng nhận QSDĐ này đã tiềm ẩn nhiều rủi ro cho tổ chức tín dụng. Vì thực chất thủ tục phân chia di sản thừa kế được thực hiện dựa trên cơ sở thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm của các bên liên quan. Nếu trong quá trình phân chia di sản thừa kế phát sinh các vấn đề về quyền hưởng thừa kế, di sản thừa kế,…thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền của bên bảo đảm và ảnh hưởng đến quyền của bên nhận bảo đảm. Hậu quả khi xảy ra tranh chấp có thể khiến cho Hợp đồng thế chấp sẽ bị vô hiệu một phần hoặc vô hiệu toàn bộ, tổ chức tín dụng sẽ rất khó để xử lý tài sản thế chấp (vô hiệu một phần) hoặc không thể xử lý tài sản thế chấp (nếu bị tuyên vô hiệu toàn bộ).

Ví dụ: Trên thực tế khi xét xử tại Tòa án, đã từng có vụ án Tòa án tuyên Hợp đồng thế chấp vô hiệu đối với đối tượng nhận thế chấp là quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ thừa kế.

Tại bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số 07/2017/KDTM-PT ngày 07/08/2017 về tranh chấp hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp tài sản có nội dung như sau:

“Năm 2006 ông Nguyễn Thanh H chết, di sản của ông H để lại là quyền sử dụng 321m2 đất, tại thửa số 137 được cấp cho hộ gia đình ông. Khi di sản vẫn chưa được chia thừa kế thì ngày 07/7/2011 và 15/10/2011, bà H (vợ ông H) ký hợp đồng thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền trên đất với bên nhận thế chấp là Ngân hàng T - Chi nhánh Quảng Trị để vay vốn mà chưa được sự đồng ý từ các con của ông, bà.

Anh K (con ông H) cho rằng việc bà H thế chấp tài sản nói trên đã xâm phạm quyền sở hữu, sử dụng của anh K; quyền hưởng di sản thừa kế của ông C (bố của ông H) nên anh K và ông C yêu cầu Tòa án: Tuyên bố hợp đồng thế chấp trên vô hiệu.”

Tại bản án sơ thẩm số 02/2017/KDTM-ST ngày 13/01/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Đ tuyên hợp đồng nói trên vô hiệu một phần, cụ thể: Vô hiệu phần tài sản là quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Thanh H (Đã chết), anh Nguyễn Ngọc K, trong khối tài sản chung 321m2 theo giấy CNQSD đất số X 565663 cấp ngày 24/11/2003.

Vô hiệu phần tài sản của ông Nguyễn Thanh H (Đã chết), anh Nguyễn Thanh Q, chị Nguyễn Thị Bích T, anh Nguyễn Minh N và anh Nguyễn Ngọc K trong khối tài sản chung của hộ gia đình là ngôi nhà cấp 4 diện tích 70m2 nằm trên diện tích đất nói trên.

Những phần còn lại không vô hiệu thì Ngân hàng có quyền phát mãi tài sản khi bà H không thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Ngân hàng kháng cáo Bản án sơ thẩm với nội dung như sau:

Kháng cáo một phần nội dung mà TAND thành phố Đ đã tuyên không chấp nhận việc Ngân hàng xử lý tài sản của ông C và anh K trong khối tài sản chung là lô đất theo giấy chứng nhận QSD đất số X 565663 cũng như phần tài sản của ông C, anh K, chị T, anh Q, anh N trong khối tài sản chung là căn nhà cấp 4.

Xét thấy: Tài sản trên là tài sản chung chưa có thỏa thuận phân chia, trong đó có phần di sản thừa kế ông H để lại chưa được định đoạt từng phần theo quy định của pháp luật. Bản án sơ thẩm của TAND thành phố Đ tuyên hủy một phần là chưa đúng vì đây là khối tài sản chung của hộ gia đình chưa có thỏa thuận phân chia theo phần, và việc tuyên như vậy về thực tế không đủ điều kiện để thi hành án và khi án có hiệu lực sẽ không có tính khả thi. Mặt khác, căn cứ Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý.

Từ những phân tích trên, HĐXX thấy kháng cáo của anh Nguyễn Ngọc K là có cơ sở, kháng cáo của Ngân hàng T là không có cơ sở, cần sửa một phần bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 02/2017/KDTM-ST ngày 13/01/2017 của Tòa án nhân dân thành phố Đ như sau:

Như vậy, trong trường hợp trên, Hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng T với bà H vô hiệu. Do đó, để hạn chế các rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản có nguồn gốc từ di sản thừa kế thì các tổ chức tín dụng cần chặt chẽ trong việc thẩm định tài sản bảo đảm, từ đó tránh các tranh chấp pháp lý không cần thiết và đảm bảo được quyền lợi cho các bên.

Trên đây là tư vấn của Luật Sao Việt đối với câu hỏi của bạn. Nếu trong quá trình thực hiện các thủ tục nếu gặp phải các vấn đề cần được giải đáp, bạn vui lòng liên hệ: