Cháu đang học đại học năm thứ ba ở Hà Nội và đã thuê nhà ở chỗ bác chủ trọ hiện tại được 2 năm. Tuy nhiên gần đây trần nhà trong phòng trọ của cháu bị ngấm nước từ tầng trên xuống rất bất tiện cho sinh hoạt. Cháu đã thông báo với bác chủ trọ nhưng 2 tuần rồi bác chủ trọ mặc kệ, không sửa chữa hay khắc phục. Vậy xin hỏi trường hợp này cháu có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và lấy lại tiền phòng đã đóng 2 tháng còn lại không (vì cháu đóng tiền trọ theo quý, quý này mới ở chưa được 1 tháng thì xảy ra tình trạng nêu trên)? Mong Luật sư tư vấn giúp cháu!
Trả lời:
Chảo bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Sao Việt. Đối với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:
Dưới góc độ pháp lý, hợp đồng thuê nhà (thuê trọ) chính là một dạng của hợp đồng thuê tài sản, theo đó hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa bên thuê nhà và bên cho thuê, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê nhà.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 121, 122 Luật nhà ở 2014, mặc dù không bắt buộc công chứng, chứng thực nhưng hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung cơ bản như họ tên, địa chỉ của bên thuê và bên cho thuê, mô tả đặc điểm của nhà ở thuê, thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê nhà, quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác (nếu có), thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, ngày tháng năm ký kết hợp đồng,…
Về các trường hợp sinh viên (người thuê nhà) có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Theo điểm b khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
+ Đối với bên cho thuê nhà: Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
+ Đối với bên thuê nhà: Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Như vậy, sinh viên ở trọ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong 3 trường hợp gồm:
+ Nhà ở bị hư hỏng nặng mà bên cho thuê không sửa chữa (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác)
+ Bên cho thuê tự ý tăng giá thuê nhà bất hợp lý hoặc tăng giá thuê nhà mà không thông báo cho bên thuê nhà biết trước theo thỏa thuận
+ Bên thuê nhà bị hạn chế quyền sử dụng nhà ở vì lợi ích của bên thứ ba
Do đó trường hợp của bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu trần nhà bị hư hỏng, ngấm nước nhiều gây ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống sinh hoạt mà chủ nhà không sửa chữa hay có phương án khắc phục. Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bạn cần lưu ý về việc thông báo cho chủ nhà biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Về việc lấy lại số tiền nhà đã đóng dư của 2 tháng, dưới góc độ luật dân sự, khoản tiền nhà đóng trước 2 tháng có thể được xem là khoản tiền cọc theo khoản 1, Điều 328 Bộ luật dân sự 2015. Vì vậy việc người thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng có lấy lại được tiền đặt cọc hay không còn phụ thuộc vào các yếu tố như thỏa thuận mà 2 bên đã ký kết trước đó, tính chất của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là đúng luật hay trái luật, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, người thuê có tuân thủ quy định báo trước theo thỏa thuận giữa 2 bên không. Do đó, với trường hợp của bạn muốn lấy lại tiền nhà đã đóng dư 2 tháng thì cần phải xem xét lại các điều khoản trong hợp đồng/ thỏa thuận thuê nhà với bên chủ nhà, đồng thời tuân thủ các quy định về báo trước, chấm dứt hợp đồng mà 2 bên đã thỏa thuận để hạn chế vi phạm hợp đồng.
Liên hệ sử dụng dịch vụ tư vấn pháp luật:
- CÔNG TY LUẬT TNHH SAO VIỆT -
"Sự bảo hộ hoàn hảo trong mọi quan hệ pháp luật"
TỔNG ĐÀI TƯ VẤN PHÁP LUẬT: 1900 6243
Địa chỉ tư vấn trực tiếp: Số 525B Lạc Long Quân, P. Xuân La, Q. Tây Hồ, Hà Nội
Gửi thư tư vấn hoặc yêu cầu dịch vụ qua Email: congtyluatsaoviet@gmail.com
